重慶永川區物業(yè)糾紛調委會(huì )、區高新區法庭聯(lián)合調解奧蘭半島物業(yè)糾紛。
文/佟亮（重慶市永川區住房和城鄉建設委員會(huì )）
重慶市永川區堅持問(wèn)題導向，在區委的堅強領(lǐng)導下，區委組織部會(huì )同區住房和城鄉建設委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住建委)、區人民法院、區司法局、區信訪(fǎng)辦等單位，啟動(dòng)黨建統領(lǐng)小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，把黨支部建在小區，推動(dòng)在職黨員回小區報到開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)揮基層黨組織發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題的“前哨”“探頭”作用，讓小區居民找得到人、辦得了事；建立小區“1+1+1+N”圓桌會(huì )議制度，由小區黨組織召集業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參與，及時(shí)協(xié)商化解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛。
對小區無(wú)法解決的事項，層層上報至社區、鎮街、區主管部門(mén)，通過(guò)人民調解、行業(yè)調解、司法調解、行政調解有機結合，最大限度地促使矛盾以訴前調解形式解決，把各種不穩定因素化解在家門(mén)口，化解在萌芽狀態(tài)。
截至目前，永川區中心城區251個(gè)物業(yè)小區實(shí)現建立黨組織全覆蓋，并逐步向鎮域中心場(chǎng)鎮拓展，7800余名黨員回小區報到，發(fā)揮先鋒模范作用，一批困擾老百姓多年的急難愁盼問(wèn)題有效解決，惠及人口55萬(wàn)余人，涉物業(yè)管理矛盾糾紛問(wèn)題批次、人次同比下降25.5%、36.1%。
訴前溫情調解，讓物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層
“同志，我家衛生間下水道從2018年開(kāi)始就多次反灌堵塞，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映未處理?，F在我就是到你們區住建委物業(yè)管理科反映一下情況并錄個(gè)像，為下一步打官司做準備!”“老師，你莫著(zhù)急!有什么事情，我們坐下來(lái)慢慢談，實(shí)在不行再走司法程序!”
這是2023年2月22日，永川區宇界·維詩(shī)卡小區的一位業(yè)主朱女士走進(jìn)區住建委物業(yè)管理科辦公室反映情況的場(chǎng)景。
原來(lái)，家住宇界·維詩(shī)卡小區的業(yè)主朱女士，家中衛生間的下水道多次反灌堵塞，正常生活受到嚴重影響。她曾向該小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，要求徹底解決這一問(wèn)題，但一直未果。在咨詢(xún)律師后，朱女士準備向永川區住建委物業(yè)管理科報備后走司法程序解決問(wèn)題。
在得知這一情況后，永川區住建委立即牽頭組織區法院、中山路街道辦事處、物業(yè)糾紛人民調解委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物調委)、小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人以及業(yè)主朱女士在永川區社會(huì )治理中心調解室(101室)召開(kāi)調解會(huì )。
經(jīng)多部門(mén)協(xié)調，明確由小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭按程序申請物業(yè)專(zhuān)項維修資金進(jìn)行管道改造，徹底解決下水道反灌問(wèn)題，由區住建委物業(yè)管理科、中山路街道負責督促。經(jīng)過(guò)近半個(gè)月的整改，朱女士家下水管道反灌堵塞問(wèn)題得到了徹底解決，至今未出現反灌現象。
11月10日，永川區住建委物業(yè)管理科負責人與物調委工作人員到朱女士家回訪(fǎng)時(shí)，她感激地說(shuō)，“感謝區住建委物業(yè)管理科、物調委的調解，徹底解決了我家的煩心事!”一場(chǎng)即將對簿公堂的物業(yè)服務(wù)糾紛終于畫(huà)上圓滿(mǎn)句號。
實(shí)際上，在永川區，類(lèi)似這樣在訴前成功調解的物業(yè)服務(wù)糾紛案例還有很多。從2021年9月以來(lái)，永川區每一件向區法院提交的物業(yè)服務(wù)糾紛案件都會(huì )通過(guò)人民法院服務(wù)公眾平臺委派到區物調委。
除此之外，永川區住建委還積極主動(dòng)與區法院對接，對每一件物業(yè)服務(wù)糾紛案件都開(kāi)展訴前調解(一般經(jīng)雙方當事人同意后可通過(guò)電話(huà)溝通、現場(chǎng)調解、視頻調解等方式進(jìn)行)。
截至目前，區物調委接受區法院委派的案件達3528件，訴前調解率達100%。通過(guò)人民調解、行業(yè)調解、司法調解等訴前調解措施，永川區涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問(wèn)題人次同比下降36.1%，物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事一審案件收結量同比下降29.3%，真正實(shí)現了把小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層。
部門(mén)“同頻共振”，協(xié)調解決社區治理難題
永川區中山路街道陽(yáng)光尚城小區，共有12棟高層住宅。
2019年，因消防管網(wǎng)漏水嚴重導致高層消防管道無(wú)水而被列入高層建筑消防用水問(wèn)題整治重點(diǎn)小區。此后，因業(yè)委會(huì )內部意見(jiàn)不統一，小區消防設施改造問(wèn)題遲遲沒(méi)有解決。
2021年底，業(yè)委會(huì )與業(yè)主矛盾升級，業(yè)委會(huì )選擇解體，導致消防設施改造再次擱置。
2022年，在永川區委組織部的推動(dòng)下，小區黨組織成立，由區職教中心在職黨員擔任黨組織書(shū)記，經(jīng)多方了解，問(wèn)題關(guān)鍵在于消防設施改造合同價(jià)格過(guò)高遭小區業(yè)主抵制。
為此，2022年8月，永川區委組織部、區住建委牽頭，組織區消防支隊、中山路街道、物調委、陽(yáng)光尚城小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)與施工方重新談判，使消防設施改造費用從之前的90多萬(wàn)元下降至30萬(wàn)元。11月16日，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的施工，小區消防設施改造順利通過(guò)驗收。如今，陽(yáng)光尚城小區高層建筑消防用水問(wèn)題終于徹底解決。
據不完全統計，永川區通過(guò)黨建統領(lǐng)小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解，逐步形成了全社會(huì )積極參與共建共治共享的濃厚氛圍。
在區級層面，黨建統領(lǐng)小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解“朋友圈”從最開(kāi)始的區委組織部、區住建委拓展到包括區人民法院、區司法局、區信訪(fǎng)辦、區民政局、區物業(yè)管理協(xié)會(huì )在內的18個(gè)單位;
在街道層面，推動(dòng)區屬機關(guān)企事業(yè)單位、駐區單位、“兩新”組織等與街道共駐共建;
在社區層面，聘請駐社區單位黨員為社區兼職委員，普遍撬動(dòng)居委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )、公益組織、志愿服務(wù)隊、在職黨員等多元力量深度參與小區治理，實(shí)現了治理資源從“分散型”向“規模型”轉變。
目前，通過(guò)黨建統領(lǐng)、多方聯(lián)動(dòng)，永川區成功協(xié)調解決了一個(gè)又一個(gè)的小區亂搭亂建、化糞池堵塞、生命通道占用等問(wèn)題，確保了鄰里糾紛不出樓棟、小事不出小區、大事不出社區。
重慶永川區住建委、區高新區法庭、區市場(chǎng)監管局等調解開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司地下車(chē)庫管理糾紛。
探索星級管理，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)化解糾紛更主動(dòng)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為導致小區失管一直是引發(fā)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域矛盾糾紛的重要原因。2023年5月，永川區住建委會(huì )同區公安局、城市管理局、消防救援支隊、街道、社區等，通過(guò)綜合各專(zhuān)項工作評價(jià)，對永川89家物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展了星級考評、打分。有了這個(gè)抓手，永川區涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問(wèn)題得到更快解決，收獲了居民的點(diǎn)贊和肯定。
永川區住建委物業(yè)管理科負責人說(shuō)，有了永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級管理和信用考評辦法這個(gè)抓手，這種情況大為改善，也為法院處理小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛提供了一定“依據”和“參考”。
據了解，永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級管理和信用考評辦法規定，群眾投訴、信訪(fǎng)等經(jīng)查實(shí)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的每件減1分，重復信訪(fǎng)加倍扣分。企業(yè)分值被扣減到70分(滿(mǎn)分為100分)以下后，將被評定為黃牌企業(yè)。
黃牌企業(yè)在三個(gè)月內必須完成整改，逾期未整改或整改不合格的，區住建委將依法對企業(yè)或者企業(yè)負責人、項目負責人予以通報批評或處罰，并根據情況予以重點(diǎn)監管、審查，限制其參加物業(yè)管理項目投招標活動(dòng)。
短短幾個(gè)月時(shí)間，這一辦法的效果就充分體現出來(lái)了。在永川區中山路街道、勝利路街道、南大街街道，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅采取有力措施提升服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)解決業(yè)主反映的問(wèn)題，而且開(kāi)展各種延伸便民服務(wù)，滿(mǎn)足業(yè)主合理訴求，密切與業(yè)主的關(guān)系。譬如，一些企業(yè)開(kāi)辦的老年食堂和四點(diǎn)半課堂就方便了業(yè)主，也贏(yíng)得了業(yè)主的點(diǎn)贊。
永川區通過(guò)啟動(dòng)黨建統領(lǐng)小區物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，實(shí)施物業(yè)管理品質(zhì)提升行動(dòng)，完成了對轄區內87個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、223個(gè)物業(yè)小區的專(zhuān)項整治，切實(shí)把物業(yè)管理真正融入基層治理，持續為民生“加碼”，為幸?！疤崴佟?，有效提升了居民的獲得感、幸福感和安全感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第11期）