文/ 虞曉芬
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和房屋為對象，集開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)、維修、服務(wù)和管理等全生命周期多種經(jīng)濟活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。在新華社、央視日前的“權威訪(fǎng)談”中，在談及構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)，住房和城鄉建設部提出“建立房屋從開(kāi)發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度”，其內涵豐富實(shí)在，不僅明確了構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的路徑，而且為構建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式指明了方向，為實(shí)現人人“住有宜居”和推動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)力和制度保障。
過(guò)去20多年，為適應城鎮化快速發(fā)展、房產(chǎn)品普遍短缺的市場(chǎng)環(huán)境，我國形成了城市政府單一主體出讓土地，開(kāi)發(fā)商以高價(jià)競爭性獲取開(kāi)發(fā)用地，以銀行和預售款為主要融資渠道，以商品房預售制為主要銷(xiāo)售方式，以規模擴張為主要特征的發(fā)展模式。過(guò)去的發(fā)展模式解決了人口大規模向城市集聚過(guò)程中住房“有沒(méi)有”的問(wèn)題，但也帶來(lái)了一些質(zhì)量問(wèn)題和市場(chǎng)風(fēng)險，特別是重銷(xiāo)售輕租賃、重開(kāi)發(fā)輕服務(wù)、重增量輕存量資產(chǎn)管理的產(chǎn)業(yè)供給結構已不適應新市場(chǎng)環(huán)境。隨著(zhù)城鎮化速度放緩、住房面積已達到較高水平，房地產(chǎn)業(yè)需求結構正發(fā)生質(zhì)的重大變化，新增房地產(chǎn)需求量見(jiàn)頂回落，存量房管理與服務(wù)規模越來(lái)越大，居民對“好房子”“好小區”全生命周期品質(zhì)居住需求越來(lái)越高，市場(chǎng)從以增量為主轉向增量與存量并重、數量與質(zhì)量兼顧，與之相適應的房地產(chǎn)業(yè)供給結構及制度應盡快作出調整。
一是加快迭代以“好房子”“好小區”為核心目標的品質(zhì)房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。從設計規范源頭抓起，定期評估和修訂規范，確保與最新科學(xué)研究和品質(zhì)需求相符；加強對設計單位和施工單位的監督與檢查，確保其按照設計規范進(jìn)行設計和施工；推廣建筑工地數字化、智能化、網(wǎng)絡(luò )化管理，實(shí)現施工質(zhì)量全過(guò)程監管；大力發(fā)展綠色建筑；推行“先驗房后交房”等制度；強化基礎設施、配套設施與住宅開(kāi)發(fā)建設同步規劃設計、同步建設、同步驗收、同步交付 “四同步”，建設完整社區。穩步推進(jìn)銷(xiāo)售方式改革，探索定金制，鼓勵現房銷(xiāo)售，嚴格預售資金管理。積極發(fā)展REITs等金融工具，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)直接融資比重。
二是加快拓展以“安全+活力”為核心目標的存量房更新改造與資產(chǎn)管理新空間。改革開(kāi)放45年來(lái)，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至約350億平方米，城鎮住房套數從約3100萬(wàn)套增至約3.5億萬(wàn)套，加上商辦物業(yè)、政務(wù)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等已形成世界上規模最大的存量物業(yè)，均面臨房屋保養、維修、更新改造等問(wèn)題?！捌咂铡睌祿@示，居住在1979年以前的住房總戶(hù)數占比2.98%，1980年~1999年總戶(hù)數占比28.28%，這些住房將陸續進(jìn)入更新期。存量房的安全管理、運維管理、更新改造、經(jīng)紀服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等隱含巨大需求與發(fā)展潛力。一方面，國家要加快謀劃建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，建立和完善相關(guān)法律制度，實(shí)現應檢盡檢、該修即修、能改則改；另一方面，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)積極介入存量房更新改造與資產(chǎn)管理，充分發(fā)揮懂需求、善經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢，在發(fā)展住房租賃、養老房產(chǎn)、存量房更新與資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開(kāi)辟新賽道，賦能城市新活力。中國香港、日本一些大型房企在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮結束后，開(kāi)發(fā)收入占比降至20%~30%，收入大量來(lái)自資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，值得我們學(xué)習與借鑒。國家要構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相配套的制度體系，城市政府也要積極應用好城市體檢結果，補齊片區功能短板，提升存量物業(yè)的價(jià)值。
三是加快發(fā)展以“好社區”“好城區”為核心目標的物業(yè)服務(wù)?，F行的物業(yè)服務(wù)與“好社區”“好城區”要求仍有較大差距，也具有很大的發(fā)展空間。一方面，物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步優(yōu)化公司治理，提升專(zhuān)業(yè)能力，要加大智慧物業(yè)的應用與推廣力度，通過(guò)信息化平臺與終端的物聯(lián)網(wǎng)設備構筑起了人機優(yōu)勢互補的數字治理系統，提質(zhì)增效；另一方面，城市政府也可以積極探索引入城市一體化服務(wù)，委托項目公司打包提供街道內涉及老舊小區、醫院學(xué)校公建物業(yè)服務(wù)以及小區間背街小巷、河道綠化的城市管理服務(wù)，社區民生綜合體及其他零散空間的運營(yíng)服務(wù)，應急消防安全等公共服務(wù)等，打造街道單元內的全業(yè)態(tài)全周期服務(wù)場(chǎng)景，實(shí)現老舊小區物業(yè)基礎運營(yíng)、民生綜合體空間運營(yíng)、數字化生態(tài)運營(yíng)“三位一體”，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由墻內到墻外、從小區服務(wù)向城市服務(wù)轉變，從單一物業(yè)服務(wù)到多元城市服務(wù)轉變，有效控制了管理成本、提升了園區收入、提高了服務(wù)質(zhì)量，破解了治理難題，既為建設“好社區”“好城區”提供了良好運行機制保障，也為物業(yè)服務(wù)開(kāi)拓了新藍海。
作者系浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)