文/李朗 張倩
長(cháng)期以來(lái)，由于程序復雜、申請困難、利益主體信任關(guān)系建立不足等原因，住宅專(zhuān)項維修資金使用困難或使用效能較低的情況普遍存在。
一方面，部分房屋公共設施無(wú)法及時(shí)得到修繕，另一方面，數十億元甚至數百億元閑置資金在賬戶(hù)上沉睡，違背了設置維修資金的初衷，也不利于人民群眾居住條件改善。對于維修資金使用過(guò)程中經(jīng)常出現的業(yè)主決策難、應急支取安全與效率平衡難以及使用效能不高等問(wèn)題，筆者結合北京市住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)踐，從以下三個(gè)方面提出破解思路。
優(yōu)化表決規則，創(chuàng )新使用機制
針對維修資金使用過(guò)程中的業(yè)主決策難問(wèn)題，建議合理設計維修資金使用的表決規則，可根據小區實(shí)際情況靈活選擇委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等方式。
例如，采用集合表決的方式，即“一次表決，多次使用”，對于特定范圍內的維修資金使用事項，由業(yè)主大會(huì )進(jìn)行一次性表決通過(guò)，授權業(yè)委會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次使用。
這種方式不同于傳統的“一事一議”，跳過(guò)了組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )共同決議的環(huán)節，大大簡(jiǎn)化了前置工作，節省了人力物力，提升了使用效能?！爱愖h表決”作為一種逆向表決方式，也是解決部分業(yè)主參與表決積極性不高的途徑之一，即在維修資金使用事項中，持反對意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過(guò)，這種“倒雙三分之一”的表決方式比“正雙三分之二”更容易實(shí)現，能有效彌補部分公共意識淡薄的業(yè)主表決“缺位”問(wèn)題。
特別注意的是，不管使用何種表決規則，該規則一定是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )依法依規進(jìn)行共同決定的，既能體現業(yè)主意愿，也能規避后續風(fēng)險。
設置統籌賬戶(hù)，進(jìn)行資金使用機制創(chuàng )新也是方便業(yè)主使用維修資金的一種思路。不管是劃轉之前由政府部門(mén)統一管理的維修資金還是劃轉之后由業(yè)主大會(huì )自行管理的維修資金，一般情況下，均按照某一基準利率向業(yè)主賬戶(hù)派發(fā)資金收益，該部分收益一旦進(jìn)了業(yè)主個(gè)人賬戶(hù)，很容易和本金一起陷入“沉睡”狀態(tài)。
本金作為從業(yè)主口袋里實(shí)打實(shí)掏出去的錢(qián)，動(dòng)用起來(lái)需要經(jīng)過(guò)一系列嚴格的共同決策程序，存在一定難度，基準利息作為維修資金的存儲收益，動(dòng)用起來(lái)也會(huì )讓業(yè)主感到“心痛”，但是，對于超過(guò)基準利息的“增值收益”部分的使用則具有巨大的可探索的空間?！霸鲋凳找妗辈煌诰S修資金基準利息，而是管理部門(mén)通過(guò)規模儲存、合理規劃儲存期限等方式獲得的高于基準利息的那部分資金。
目前，對于該部分資金的使用尚未有明確的規定，各地可根據實(shí)際情況，以小區為單位或進(jìn)一步精細化以樓棟、單元為單位進(jìn)行統籌使用。
例如，湖南省株洲市就對“增值收益”的使用做出了一系列探索，在個(gè)人賬戶(hù)之外，創(chuàng )造性地設立了“統籌賬戶(hù)”，用來(lái)存入以幢為單位的維修資金增值收益，也就是說(shuō)增值收益不再派發(fā)至個(gè)人賬戶(hù)，而是由整個(gè)樓棟統籌使用，用于應急維修或者購買(mǎi)電梯保險等，服務(wù)于整個(gè)樓棟，再加上合理設置表決規則，大幅提升了資金使用效率和業(yè)主認可度。
2023年8月，北京市發(fā)布通知，明確房屋漏雨應急情況下住宅專(zhuān)項維修資金使用流程。
注重日常維修，構建互信關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請使用維修資金時(shí)，往往面臨著(zhù)業(yè)主質(zhì)疑：“交了物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平時(shí)是怎么維護的，怎么就要動(dòng)用維修資金了?”尤其是申請使用應急維修資金后，大量的投訴和業(yè)主負面情緒接踵而來(lái)，讓許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本“不敢用”。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了物業(yè)費，承擔著(zhù)小區的物業(yè)服務(wù)責任，應該在小區公共部位和共用設施設備維修養護上多下功夫，按照合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，并按照規定做好服務(wù)標準和內容、收費標準、公共收益、維修資金使用情況及其他重大事項等信息的公示公開(kāi)，通過(guò)多種方式定期向業(yè)主通報小區公共部位和設施設備的維修養護情況，設置開(kāi)放日邀請業(yè)主參觀(guān)設施設備場(chǎng)所，便于業(yè)主及時(shí)了解設施設備運行情況，面對業(yè)主質(zhì)詢(xún)做好解釋說(shuō)明工作，充分保障好業(yè)主的知情權，爭取業(yè)主支持和理解，構建和諧互信關(guān)系，為維修資金的申請使用奠定良好的群眾基礎。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理時(shí)存在“等靠”思想，即：等著(zhù)設施設備壞，靠著(zhù)維修資金修，面對日常養護中發(fā)現的問(wèn)題，不及時(shí)通過(guò)維修將問(wèn)題“扼殺在搖籃中”，而是存在懈怠情緒，攢到能使用維修資金時(shí)統一進(jìn)行大修或者更換，如此一來(lái)，加速了設施設備的老化進(jìn)程，同時(shí)也削弱了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任。對房屋及附屬共用設施設備進(jìn)行定期體檢，建立起完善的維修機制，將有效避免上述情況，也將有效延緩房屋老齡化，延長(cháng)房屋使用壽命。同時(shí)靈活設置維修資金使用節點(diǎn)，除用于嚴重故障后的大修外，也可用于預防性維修，或探索增值收益部分用于預防性維修的路徑。
日本就建立了一套很好的房屋維修保養制度，主要以預防性修繕為主，在建筑物出現變形、龜裂、破損以及設備出現不暢或者預估將要不暢時(shí)就進(jìn)行修繕，而不是等到出了大問(wèn)題無(wú)法使用時(shí)才進(jìn)行維修，例如，下水道不管有沒(méi)有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次;屋頂防水一般是5年補修一次，10年大修一次;外墻一般是10年全部翻新一次;電梯是3個(gè)月檢查一次，15年更換一次等。通過(guò)預防性修繕，避免了后期發(fā)生嚴重破損后的巨額維修支出，延長(cháng)房屋使用壽命，同步實(shí)現房屋保值增值。上述經(jīng)驗也值得國內物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
加強資金監管，保障使用效果
加強維修資金的使用監管是實(shí)現維修資金使用效果最大化的根本保障措施，維修資金的使用不能單純地依靠政府監管，限于人力、成本和職能等因素，政府監管往往集中在出現糾紛后的協(xié)調解決和仲裁上，實(shí)現及時(shí)、有效、全面、系統的監督更多地需要依靠業(yè)主自身。
要引導業(yè)主充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，尤其是鼓勵具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主，協(xié)同業(yè)委會(huì )一起參與到維修資金使用監管中來(lái)，或通過(guò)設置專(zhuān)門(mén)的監管工作小組，吸納具備專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主，全程參與到鑒定機構選擇、施工方案制定、預算編制、施工單位選擇、設備選型、工程驗收、后續維保方案確定等各個(gè)環(huán)節，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)才能，優(yōu)化資金使用方案，全面跟進(jìn)施工進(jìn)程，全程監督資金使用，確保資金花在最必要的地方，真正實(shí)現效益最大化。
同時(shí)，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )做好資金使用過(guò)程中的信息公開(kāi)公示和進(jìn)度通報，引導廣大業(yè)主參與到監督工作中來(lái)。
此外，在住宅專(zhuān)項維修資金的管理框架中，全體業(yè)主是維修資金管理權責一致的主體，權責一致是所有組織機構正常運行、高效管理的基本原則，它要求主體享有的權利與其承擔的責任相對等。維修資金本就屬于全體業(yè)主共有，全體業(yè)主享有支配使用權，也同步承擔著(zhù)監管義務(wù)。
從這個(gè)邏輯上講，維修資金雖然由政府代管，但業(yè)主大會(huì )絕對不可缺位，應在不違背法律法規的前提下，通過(guò)小區管理規約制定資金使用和管理規則，對于違反規約的業(yè)主，比如不按時(shí)續交維修資金的，業(yè)主大會(huì )可按照管理規約，以獨立的民事主體身份，通過(guò)司法途徑予以追償，保障全體業(yè)主利益。
由此可見(jiàn)，只有明確業(yè)主大會(huì )的主體資格，落實(shí)業(yè)主大會(huì )的實(shí)體地位，住宅專(zhuān)項維修資金使用過(guò)程中的各種問(wèn)題才有望真正得到解決。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導中心