江西九江維修資金實(shí)行“三辦兩同權”服務(wù)機制，通過(guò)"上門(mén)辦，網(wǎng)上辦，就近辦，以及房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和房產(chǎn)滅失同權辦”兌現群眾不跑路承諾。圖為工作人員上門(mén)到交房現場(chǎng)辦理維修資金繳存業(yè)務(wù)。
文 / 扶松濤
隨著(zhù)新建商品住宅不斷增多，住宅專(zhuān)項維修資金歸集量也在快速增長(cháng)。面對龐大體量的住宅專(zhuān)項維修資金，如何防控資金管理風(fēng)險，創(chuàng )新服務(wù)舉措，提升資金使用效率，是社會(huì )普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，九江市通過(guò)建立維修資金使用項目企業(yè)名錄庫，不斷提升維修資金使用效能，取得初步成效。
建立初衷
在維修資金使用管理工作中，資金代管部門(mén)面臨的一些風(fēng)險管理問(wèn)題無(wú)法回避，主要包括以下三個(gè)方面：
一是存在權力尋租和利益輸送的廉政風(fēng)險。維修資金使用項目分為建筑類(lèi)、智能安防類(lèi)，以及水泵、消防、電梯等特種設備類(lèi)，維修項目投入資金從數千元到數百萬(wàn)元不等，多數為十萬(wàn)元的項目，因其具有“項目小、體量大、分類(lèi)多”的特點(diǎn)，故無(wú)法參照政府采購或采取中大型工程項目招標模式組織實(shí)施，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )指定施工企業(yè)，由此?生的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工建設單位套取和騙取維修資金的風(fēng)險加大，也有公職人員利用職務(wù)之便，為施工單位推薦施工項目，導致形成腐敗問(wèn)題。
二是變相套取維修資金現象需高度關(guān)注。維修資金使用項目多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織申報，多數由其指定的施工企業(yè)對維修項目進(jìn)行定量定價(jià)并出具《維修方案》，在確定施工量的過(guò)程中，雖有業(yè)主代表參與，但由于缺乏建筑、特種設備等領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)知識，在執行監督過(guò)程中易產(chǎn)生“事推人走”的盲從現象。實(shí)際工作中，存在一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修過(guò)程中以文明施工、衛生管理要求為名目，變相向施工單位收取5%至10%不等的項目管理費，施工單位為確保自身利潤，則通過(guò)放大維修項目工程量或縮減施工工藝，甚至伙同物業(yè)服務(wù)企業(yè)虛報工程量等多種形式，來(lái)彌補支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)所謂“管理費”的利潤差。
三是高風(fēng)險作業(yè)項目的安全管理工作不容忽視。據不完全統計，維修資金使用申報項目中年均外墻滲水維修類(lèi)占比約為54.11%，消防、電梯等特種設備類(lèi)占比約為35.97%。外墻高空作業(yè)維修和特種設備維修均為高風(fēng)險作業(yè)項目，施工單位的安全防范措施不當將形成極大安全風(fēng)險，監管過(guò)程中，若對施工企業(yè)是否具備生產(chǎn)作業(yè)資質(zhì)，施工作業(yè)人員是否具備高空作業(yè)和特種設備操作資質(zhì)，高風(fēng)險項目作業(yè)人員是否購買(mǎi)施工作業(yè)保險等把關(guān)不嚴，一旦發(fā)生安全生產(chǎn)事故，業(yè)主作為房屋產(chǎn)權人將成為直接受害者或將為安全事故買(mǎi)單。
如何防范上述風(fēng)險問(wèn)題？2018年12月，九江市制定印發(fā)《九江市中心城區住宅專(zhuān)項維修資金維修項目企業(yè)名錄庫實(shí)施細則》。早期名錄庫用于應急維修使用，因名錄庫具備“程序更便捷、質(zhì)量有保證、行業(yè)易監管”的特點(diǎn)，對提升維修資金使用效率有積極意義。因此，我們便嘗試將名錄庫設定為“一個(gè)減少人為干預，系統自主運行”的功能性服務(wù)平臺，經(jīng)過(guò)對該平臺功能的持續升級，最終形成一套比較成熟的運行機制。
工作舉措
一是從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)轉型。為確保名錄庫運行的公正性和公平性，我們首先要規避普通名錄庫可能存在的行業(yè)壟斷特性和影響社會(huì )公開(kāi)競爭的可能。九江市明確維修項目承接實(shí)行“隨機抽和自主選”兩種模式，向業(yè)主提供施工企業(yè)和造價(jià)咨詢(xún)機構“隨機抽選”服務(wù)，在抽選過(guò)程參照“評定分離”方式確定施工單位，即先抽選三家入圍企業(yè)，再隨機編碼確定第一、二、三名順位，排名第一的為承接企業(yè)，排名第二、第三的為候補承接企業(yè)；同時(shí)，明確采取社區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )（業(yè)主代表）共同決策“自主選擇”施工企業(yè)。這確保資金代管部門(mén)實(shí)現了從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)的轉型。
二是“三隨機”模式確保名錄庫運行公正性。名錄庫實(shí)行“三隨機”運行模式，即維修資金項目采取隨機抽取，以及施工建設單位和造價(jià)咨詢(xún)機構隨機抽選入庫，有效避免維修資金名錄庫被人為因素干擾入庫，從而滋生腐敗問(wèn)題。企業(yè)、機構隨機抽選入庫或隨機抽選中項目，系統將自動(dòng)發(fā)送短信告知企業(yè)和機構，并自動(dòng)在九江市物業(yè)維修資金服務(wù)平臺進(jìn)行公示。同時(shí)，為確保隨機抽選的公正性和嚴肅性，九江市住宅專(zhuān)項維修資金信息服務(wù)平臺“三隨機”抽選程序原代碼由江西開(kāi)元司法鑒定中心進(jìn)行司法鑒定，并出具《司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》對原代碼進(jìn)行封存，防止隨機抽選程序代碼被篡改。
三是加大企業(yè)管理力度實(shí)行“寬進(jìn)嚴出”機制。建立名錄庫能有效規范市場(chǎng)，但也意味著(zhù)資金代管部門(mén)要花費更多的精力去管理好庫內企業(yè)，從名錄庫抽選的施工建設單位代表著(zhù)政府公信力，應該具有更高的誠信度和質(zhì)量保證。對此，加大企業(yè)行為規范管理，加大維修資金使用項目安全質(zhì)量管理成為整個(gè)項目安全運行的重中之重。九江市通過(guò)建立“三個(gè)百分之百”工作機制（即對項目安全施工資質(zhì)的100%審查；對重點(diǎn)安全施工項目的100%檢查；對安全質(zhì)量問(wèn)題的100%整改處置），要求施工作業(yè)人員上崗前實(shí)行實(shí)名登記制，核查作業(yè)人員資質(zhì)證件、身體狀態(tài)，對造價(jià)咨詢(xún)機構拿出的工程量清單和綜合單價(jià)進(jìn)行前期核驗，確保維修項目造價(jià)合理，不偏離市場(chǎng)價(jià)格。九江市還通過(guò)對企業(yè)承接維修項目中存在的“挑肥揀瘦、弄虛作假、資質(zhì)不符，以及履行安全責任管理不力”等行為進(jìn)行約談和清庫處罰，并在社會(huì )媒體進(jìn)行曝光等做法確保名錄庫規范運行。截至目前，名錄庫首期入庫的30家企業(yè)，已經(jīng)有13家被清退和勸退，比例達43%。
運行模式
九江市根據名錄庫的實(shí)際運行管理情況，在《九江市中心城區住宅專(zhuān)項維修資金維修項目企業(yè)名錄庫實(shí)施細則》的基礎上，再次制定《九江市中心城區住宅專(zhuān)項維修資金使用項目名錄庫企業(yè)評價(jià)規則》，用于補充和完善名錄庫企業(yè)的增補和評價(jià)內容，使其“系統功能更加完備，準入評價(jià)更加公平合理，策應監管能力更加有效”，建立“備選登記、隨機準入、評價(jià)評分、星級評定、退出管理”的良性循環(huán)工作機制。
一是“備選登記”。為體現公平和公正性，市場(chǎng)上所有符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)均可進(jìn)行登記，在備選登記過(guò)程中采取不見(jiàn)面審核，由施工企業(yè)在維修資金服務(wù)平臺自主注冊并上傳相關(guān)資質(zhì)證書(shū)；
二是“隨機抽選”。九江市維修資金名錄庫分為：房屋建筑、智能化、供水、消防四個(gè)類(lèi)別，每個(gè)類(lèi)別分別設定10個(gè)企業(yè)為準入基數（造價(jià)咨詢(xún)機構設定基數同為10個(gè)），當名錄庫企業(yè)個(gè)數低于基數時(shí)，系統將自動(dòng)觸發(fā)增補機制，即按照系統設計功能在備選庫內隨機抽選企業(yè)進(jìn)入正式庫，施工企業(yè)隨機中選進(jìn)入名錄庫后，系統將自動(dòng)發(fā)送信息告知施工企業(yè)，并在維修資金信息服務(wù)平臺自主發(fā)布入庫公示公告，進(jìn)入正式庫的企業(yè)將具備參與項目的隨機抽選資格。同時(shí)，以年度為節點(diǎn)，當年度維修資金使用項目個(gè)數比上年度增長(cháng)超過(guò)20%的，系統將自動(dòng)調整入庫基數。
三是“評價(jià)評分”。評價(jià)內容為“響應效率、服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”四個(gè)方面，其中“響應效率”由系統根據企業(yè)響應時(shí)效進(jìn)行評價(jià)，“服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”由項目申請方、項目監督方和直接受益業(yè)主組織的評價(jià)人進(jìn)行評價(jià)，為確保公正性，資金代管部門(mén)全過(guò)程不參與企業(yè)的評價(jià)評分。
四是“星級評定”。每年末啟動(dòng)名錄庫企業(yè)星級評定，經(jīng)綜合當年維修項目評分，采取加權平均方式計算得出年度綜合評價(jià)得分。首次進(jìn)入名錄庫的企業(yè)和機構初始默認等級為三星。以年度綜合評定分值對應企業(yè)、機構所獲星級，具體為：90分以上為四星，80—89分為三星、70—79分為二星、60至69分為一星；60分以下為不合格。不合格企業(yè)、機構將由系統自動(dòng)清退出庫，連續兩年評為四星級的企業(yè)和機構，可升為五星級。當同類(lèi)別的五星級企業(yè)和機構達到3家以上的，且施工企業(yè)在維修資金使用項目金額達20萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的，申報主體可定項在五星范圍內抽選企業(yè)和機構。
五是“退出管理”。九江市對名錄庫企業(yè)的15項行為實(shí)行“一票否決”，否決指標涵蓋“資質(zhì)水平、企業(yè)行為、企業(yè)征信、作業(yè)能力、評定結果、安全質(zhì)量、管理服務(wù)”等方面。對清退企業(yè)、機構采取發(fā)送短信告知、接受反饋質(zhì)疑、發(fā)布清退公告流程執行，并明確被清退企業(yè)、機構三年內不得再次入庫。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員單位——九江市住房保障管護中心主任