株洲山水文園小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示購買(mǎi)電梯保險的相關(guān)材料
文/ 邢民 馬文新
2021年，株洲市房屋維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中心）在住宅專(zhuān)項維修資金使用中引入電梯保險機制。截至目前，株洲市參保的電梯有3067臺，初步建立了市場(chǎng)化的維保監管機制，故障電梯一般在24小時(shí)內完成維修，走出了住宅維修資金改革創(chuàng )新的“株洲模式”。
“株洲模式”的主要思路及做法
“株洲模式”的思路主要包含兩點(diǎn)：一是政策創(chuàng )新，使用增值收益建立統籌賬戶(hù)，采取公示無(wú)異議的方式購買(mǎi)電梯保險，以市場(chǎng)的方式引入電梯維修保險機制；二是信息化創(chuàng )新，為電梯加裝智能物聯(lián)網(wǎng)設備“電梯小精靈”，搭建“電梯管理監測平臺”，并與維修資金管理系統進(jìn)行一體化融合建設。
在政策創(chuàng )新方面，其具體做法包括以下四個(gè)方面：
首先是建立統籌賬戶(hù)，破解“錢(qián)不能用”的難題。株洲借鑒先進(jìn)地區經(jīng)驗，創(chuàng )新設立了以幢為單位的維修資金增值收益統籌賬戶(hù)，改變了以往全部分賬到戶(hù)的做法，通過(guò) 3 名以上業(yè)主、業(yè)委會(huì )或社區居委會(huì )提出申請，公示無(wú)異議即可使用。其次是優(yōu)化操作流程，破解“錢(qián)不好用”的難題。為了防止“亂用錢(qián)”“隨意用錢(qián)”的情況發(fā)生，發(fā)布《株洲市物業(yè)專(zhuān)項維修資金統籌賬戶(hù)購買(mǎi)電梯維修保險改革試點(diǎn)操作流程》，盡可能地簡(jiǎn)化流程，讓群眾少跑腿、讓數據多跑路，除必須公示的 7 天時(shí)間外，最快 7 個(gè)工作日內就可完成整個(gè)流程。再次是提高增值收益，破解“錢(qián)從哪來(lái)”的難題。為了確保利息最大化，充分引入市場(chǎng)競爭，比選利率最高、服務(wù)最優(yōu)的銀行為維修資金專(zhuān)戶(hù)銀行，最終實(shí)現所有存款都上浮到最高利率，上浮部分產(chǎn)生的利息差，確定為維修資金增值收益，用以購買(mǎi)電梯維修保險。最后是引入保險機制，破解“把錢(qián)用好”的難題。在維修資金使用中引入商業(yè)保險機制，改變了以往存錢(qián)修房、存錢(qián)養房的固有模式，通過(guò)市場(chǎng)化方式化解小區矛盾和管理風(fēng)險，以保險條款及費率審批證明為主要比選條件，擇優(yōu)選取試點(diǎn)保險機構，通過(guò)招投標組建了以人保財險為首席承保人的商業(yè)共保體。
在信息化創(chuàng )新方面，首先是建設“電梯健康監測平臺”。電梯投保成功后，人保財險公司對所有投保電梯需進(jìn)行數字化管理，通過(guò)為每部電梯加裝智能物聯(lián)網(wǎng)設備“電梯小精靈”，自動(dòng)采集電梯的振動(dòng)、噪音、加速度等數據，通過(guò)人工智能算法處理，定期生成專(zhuān)屬的電梯“健康報告”，并通過(guò)監測平臺對電梯健康風(fēng)險進(jìn)行即時(shí)預警，為電梯的監管、維保工作提供準確的數據支撐。其次是與維修資金管理系統進(jìn)行一體化融合建設。維修資金主管部門(mén)需對投保電梯的日常狀態(tài)、健康狀況、理賠數據、維修維保等數據進(jìn)行監管，并通過(guò)維修資金系統向業(yè)主進(jìn)行公示，保障業(yè)主知情權，提升業(yè)主乘梯滿(mǎn)意度。目前，株洲市正在進(jìn)行“電梯健康監測平臺”與“維修資金管理系統”融合建設，最終形成全市“維修資金與電梯生態(tài)監管平臺”。
“株洲模式”取得成功的原因分析
中心以電梯保險為切入點(diǎn)，探索在住宅專(zhuān)項維修資金使用中引入電梯保險機制，在統籌賬戶(hù)、應急公示、市場(chǎng)化引入保險機制等方面的探索，也取得了初步成效。分析來(lái)看，株洲模式之所以能取得成功，其主要原因在于以下幾個(gè)方面：
一是實(shí)現了社會(huì )成本的最小化。“株洲模式”大大降低了以往使用維修資金的制度性成本，減少了老百姓的生活成本和基層服務(wù)的政務(wù)成本。特別是電梯維修的成本被大大降低，保險公司出于利益驅動(dòng)，會(huì )嚴格把關(guān)電梯費用審核，通過(guò)專(zhuān)業(yè)團隊對電梯配件的價(jià)格和質(zhì)量進(jìn)行全方位把關(guān)，擠干其中的“水分”。
二是實(shí)現了維修資金使用效能的最大化。“株洲模式”不僅使申請維修資金更便捷，而且通過(guò)專(zhuān)戶(hù)銀行的競優(yōu)機制，提高了利率水平，使得增值收益實(shí)現最大化。維修資金在總量不變的前提下發(fā)揮出更大作用，保險機制固定保額和資金可測可控，可釋放多余資金用于小區其他維護。保險機構深度介入維修過(guò)程管理，也使資金使用更安全。
三是實(shí)現了住宅維修保養的長(cháng)效化。為維護自身利益，保險企業(yè)強化維保監督和現場(chǎng)巡查，建立風(fēng)險防控前置機制，全面杜絕漏?，F象，電梯保養更細致，電梯安全性能更強?？傊?，引入商業(yè)保險后，株洲市通過(guò)市場(chǎng)化方式建立小區電梯正常檢測、維保、預警、維修、理賠的使用機制，確保了住宅小區電梯的正常運行。全部試點(diǎn)電梯實(shí)現半月一次維保。在維保監督過(guò)程中，人保公司還對已發(fā)現的受損鋼絲繩、抱閘等非易損件進(jìn)行全面更換，有效提升電梯使用壽命。
四是實(shí)現了故障排除的即時(shí)化。試點(diǎn)小區所有電梯故障全部在30分鐘以?xún)软憫?0%的故障在半個(gè)工作日之內恢復，平均維修時(shí)間僅1.09天，最長(cháng)周期未超過(guò)4天，修復時(shí)間也大幅縮短，較傳統的住宅專(zhuān)項維修資金最短7個(gè)工作日的申報流程，維修時(shí)效至少提升40%以上，大幅提升了居民的幸福感、安全感。
五是實(shí)現了維修資金使用的科學(xué)化。通過(guò)對電梯運行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監測，對每一臺參保電梯的維保、維修和運行實(shí)現全數字化管理，形成數字治理經(jīng)驗，為維修資金科學(xué)化使用提供數據支撐。
總體來(lái)看，“株洲模式”破解了住宅專(zhuān)項維修資金錢(qián)不能用、錢(qián)用不好、錢(qián)從哪里來(lái)，把錢(qián)用好等難題。而保險公司作為風(fēng)險敏感的持久型企業(yè)，具有長(cháng)周期的風(fēng)險管理能力，也能夠為房屋的長(cháng)治久安提供保障，使物業(yè)維修資金充分發(fā)揮房屋養老金的作用。
株洲模式對建立房屋養老金制度的啟示
“株洲模式”在一定程度上開(kāi)始涉及思考維修資金的使用效率、增值途徑、管理方式、使用方式，對于未來(lái)建立房屋養老金制度有一定的借鑒價(jià)值，也帶來(lái)了重要啟示。筆者結合株洲模式，對探索建立房屋養老金制度提出以下思考。
一是要解決資金的來(lái)源問(wèn)題。在傳統的維修資金個(gè)人歸集模式的基礎上，可以考慮按照“取之于房、用之于房”的原則，從土地出讓金、土地收益、房產(chǎn)稅、公積金增值收益、維修資金增值收益中提取部分用于房屋養老金。
二是要建立符合實(shí)際的管理方式。無(wú)論是社保還是醫保，既有個(gè)人賬戶(hù)，也有統籌賬戶(hù)，兩個(gè)賬戶(hù)在不同的領(lǐng)域發(fā)揮各自不同的作用。房屋養老金，可以在之前維修資金個(gè)人賬戶(hù)的基礎上，將新增的資金全部注入統籌賬戶(hù)。個(gè)人賬戶(hù)繼續發(fā)揮之前維修、更新、改造的作用，統籌賬戶(hù)資金則用于房屋體檢、購買(mǎi)保險、緊急情況下的托底保障。
三是要建立更為高效的使用方式。對于個(gè)人賬戶(hù)的維修資金，可以繼續采取民法典規定的業(yè)主共同決定方式進(jìn)行使用；對于統籌賬戶(hù)資金，對應其來(lái)源渠道和作用，相應交由政府部門(mén)或者屬地集中管理，統一使用。
四是要引入市場(chǎng)化的商業(yè)保險機制。將房屋的安全以及房屋共有的部位和設施設備納入保險的范疇，依靠保險機制本身具備的市場(chǎng)調節功能，實(shí)現對房屋的體檢和日常的保養維護，建立相應的房屋安全預警機制，減少安全事故發(fā)生的概率，提升房屋的使用壽命，且一旦發(fā)生事故，可以做到快速理賠，獲得快速排除風(fēng)險的保障。
探索和研究建立房屋養老金制度勢在必行，只有推行房屋養老金制度，才能解決老舊房屋體量大與住宅專(zhuān)項維修資金體量小的矛盾，才能及時(shí)滿(mǎn)足房屋維修的需要，才能不斷增強人民群眾的安全感、獲得感、幸福感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者邢民系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員單位——株洲市房屋維修資金管理中心主任，作者馬文新系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )理事單位——株洲市物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、黨支部書(shū)記。