湖南省長(cháng)沙市物業(yè)維修資金管理信息系統2.0版正式上線(xiàn)，這一系統實(shí)現了資金管理從"線(xiàn)下跑"到“網(wǎng)上辦”、資金使用表決從"紙質(zhì)簽名”到“電子投票”的轉變，推動(dòng)解決物業(yè)維修資金“使用難”。
文 / 歐陽(yáng)帆 張小林 譚夏明
2003年7月，商品房維修資金制度出臺，長(cháng)沙市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理工作也正式啟動(dòng)。長(cháng)沙市物業(yè)專(zhuān)項維修資金自開(kāi)始歸集以來(lái)，以制度建設為依托，以信息化建設為支撐，不斷完善監管體系，提升服務(wù)效能，逐步形成了維修資金歸集應收盡收、使用便捷高效、管理增值保值的“長(cháng)沙經(jīng)驗”，為保障物業(yè)共有部分的維修、更新和改造發(fā)揮了積極作用。
歸集應收盡收
一是全面實(shí)行業(yè)主自存自繳模式。2009年，長(cháng)沙市全面推行物業(yè)專(zhuān)項維修資金業(yè)主自繳系統，并明確規定開(kāi)發(fā)企業(yè)不得代收，從源頭上保障資金安全，避免挪作他用。自繳系統通過(guò)與銀行聯(lián)網(wǎng)合作，充分利用各銀行網(wǎng)點(diǎn)，打造了遍布全市的維修資金自繳服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。目前，全市共有六家自繳業(yè)務(wù)代理銀行，自繳網(wǎng)點(diǎn)550余個(gè)，基本實(shí)現了每500米就有一家自繳銀行網(wǎng)點(diǎn)，讓業(yè)主方便快捷地實(shí)現物業(yè)維修資金的安全繳存。
二是推動(dòng)維修資金繳存關(guān)口前移。為實(shí)現從源頭上對維修資金繳存形成有效監管，長(cháng)沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中心）在上級主管部門(mén)的大力支持下，推動(dòng)在新修訂的《湖南省物業(yè)管理條例》第五十三條中明確，“首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)買(mǎi)受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)”，并在新修的《長(cháng)沙市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》中進(jìn)行相應修改，與上位法保持一致。通過(guò)調整交存時(shí)點(diǎn)，將維修資金交存關(guān)口前移，使之更具操作性，確保維修資金應收盡收。
三是實(shí)現維修資金隨房轉移自動(dòng)過(guò)戶(hù)。日常生活中，由于業(yè)主不熟知政策，造成很多轉讓雙方在二手房交易過(guò)程中，未及時(shí)辦理維修資金過(guò)戶(hù)手續，房屋過(guò)戶(hù)后維修資金仍是原業(yè)主姓名，這直接影響到維修資金后續使用，成為維修資金“使用難”的重要原因。針對這一難點(diǎn)，中心在2013年主動(dòng)報請上級主管部門(mén)，并與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)加強對接，在《長(cháng)沙市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（范本）中添加了關(guān)于“該房屋分戶(hù)賬中結余的物業(yè)專(zhuān)項維修資金隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)”的相關(guān)條款；并同步上線(xiàn)運行二手房維修資金隨房屋產(chǎn)權自動(dòng)過(guò)戶(hù)程序，通過(guò)產(chǎn)權相關(guān)數據的共享，實(shí)現了產(chǎn)權人交存的維修資金結余資金隨房屋產(chǎn)權自動(dòng)過(guò)戶(hù)，杜絕了新的二手房轉移時(shí)維修資金未及時(shí)過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，也為解決長(cháng)期以來(lái)困擾使用的表決問(wèn)題打好了基礎。
四是積極化解小區維修資金續籌難題。由于對維修資金的續籌缺乏強制歸集的措施，業(yè)委會(huì )自行籌集也有難度，維修資金續籌成為了全國性的難題。為化解這一難題，中心主要從三方面發(fā)力：一是啟動(dòng)立法修改。2022年底，新修改的《長(cháng)沙市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》頒布施行。新《辦法》進(jìn)一步強調：“業(yè)主分戶(hù)賬面物業(yè)專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時(shí)續交”，并規定“續交的物業(yè)專(zhuān)項維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費逐月交存”，為化解小區維修資金續籌難題提供了法律支撐。二是充分做好業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修資金續籌、補充等方面的宣傳引導工作。三是積極展開(kāi)探索。2021年1月，長(cháng)沙市某小區業(yè)委會(huì )組織小區“雙三分之二”以上業(yè)主表決同意將1600多萬(wàn)元征收補償款用于續籌小區物業(yè)維修資金，開(kāi)創(chuàng )長(cháng)沙市小區公共收益補充維修資金的先例，為長(cháng)沙市探索維修資金續籌工作提供了寶貴經(jīng)驗。
使用便捷高效
一是運用信息化手段實(shí)現業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上辦理。2022年，長(cháng)沙市物業(yè)維修資金管理信息系統2.0正式上線(xiàn)。新系統通過(guò)主體全覆蓋，將服務(wù)端口縱向延伸至每個(gè)物業(yè)小區、每名業(yè)主，橫向延伸到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、審價(jià)機構、金融機構等眾多關(guān)聯(lián)單位，實(shí)現維修資金管理從“線(xiàn)下跑”轉變?yōu)椤熬W(wǎng)上辦”。中心將“快速、簡(jiǎn)便、精準”的便民理念融入服務(wù)全過(guò)程，通過(guò)系統規范業(yè)務(wù)申報資料電子模板，采用電子簽章技術(shù)，可“無(wú)紙化”全線(xiàn)上辦理，實(shí)現網(wǎng)上申請備案、網(wǎng)上受理審核和網(wǎng)上審批撥付，業(yè)主足不出戶(hù)就能全天候網(wǎng)上辦理各項業(yè)務(wù)，真正實(shí)現了“數據多跑路，群眾少跑腿甚至不跑腿”。通過(guò)網(wǎng)上辦，維修資金使用申請更加方便快捷。2020-2022年，長(cháng)沙市維修資金的使用金額實(shí)現逐年遞增，為廣大業(yè)主提供了更加便捷、高效、安全的服務(wù)體驗。
二是“電子投票”讓維修資金使用不再難。以往，維修資金使用表決方式都采用線(xiàn)下紙質(zhì)投票，經(jīng)常因耗時(shí)長(cháng)，或者業(yè)主不在本地，無(wú)法簽字表決造成“表決難”，進(jìn)而致使維修資金“使用難”。中心在新上線(xiàn)維修資金管理信息系統中增加了“電子投票”功能，業(yè)主可通過(guò)手機下載“長(cháng)沙住房”APP對表決事項進(jìn)行電子投票，對于使用智能手機不便的老年人等特殊人群，可通過(guò)手持式投票終端進(jìn)行表決。這樣既提高了表決效率，也保障了表決的真實(shí)性和有效性，有效解決了傳統紙質(zhì)簽名存在的表決周期長(cháng)、真偽難辨以及業(yè)主因地域限制難以參與表決等難題，從根本上解決維修資金“使用難”的問(wèn)題。據統計，自新系統試運行以來(lái)，長(cháng)沙市已有700余個(gè)小區維修資金使用項目采用電子投票進(jìn)行業(yè)主表決，有效解決了群眾關(guān)心的使用“表決難”的問(wèn)題。
三是應急使用維修資金機制成效顯著(zhù)。長(cháng)沙市于2013年建立物業(yè)維修資金應急使用管理制度，明確了應急使用適用情形和具體流程，并在之后不斷創(chuàng )新維修資金的應急維修機制，擴大應急維修的范疇，以解業(yè)主燃眉之急。長(cháng)沙市居民遇到《長(cháng)沙市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》中規定的“電梯故障危及人身安全的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的……”等五種情況可以直接申請專(zhuān)項維修資金，并在應急使用物業(yè)維修資金過(guò)程中，增加了事中公告環(huán)節，保障業(yè)主知情權。截至目前，全市900余個(gè)物業(yè)小區通過(guò)應急程序解決了業(yè)主的住用難題，有效發(fā)揮了資金的應急保障作用。
四是探索建立信用評價(jià)體系和“紅黑榜”制度。近年來(lái)，建筑行業(yè)各類(lèi)市場(chǎng)主體出現信用缺失的情況屢有發(fā)生，信用的缺失不僅擾亂了市場(chǎng)秩序，也造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的增加。中心通過(guò)探索建立包括施工單位、審價(jià)單位等維修資金使用相關(guān)市場(chǎng)主體在內的信用評價(jià)體系，完善對相關(guān)單位的守信激勵和失信懲戒機制。同時(shí)，定期公示信用評價(jià)結果，依法依規運用信用評價(jià)成果，建立施工單位、審價(jià)單位的市場(chǎng)誠信行為“紅黑榜”制度，對于存在弄虛作假、串通侵害業(yè)主權益行為的相關(guān)單位直接列入“黑名單”并通報，促進(jìn)市場(chǎng)主體依法誠信經(jīng)營(yíng)，維護市場(chǎng)正常秩序，倒逼服務(wù)效能提升，提高維修資金的使用效益。
管理保值增值
一是全面加強專(zhuān)戶(hù)銀行管理。銀行新開(kāi)戶(hù)需由市金融辦、市財政局、市審計局和市住房和城鄉建設局等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合審批，履行監管職能。通過(guò)制定《受委托銀行考核辦法》，明確對銀行的考核標準及獎懲，定期進(jìn)行通報，促進(jìn)銀行工作更加嚴謹，管理更加規范。
二是優(yōu)化維修資金存儲結構。通過(guò)合理調配定期存款存儲比例，為提高資金收益率夯實(shí)基礎。目前，維修資金的兩年期存款比例為31.31%，三年期存款比例為68.69%，最大限度地保證增值收益最大化。同時(shí)，中心還時(shí)刻關(guān)注銀行利息上浮情況，在各存期類(lèi)型中都達到政策允許范圍內的最高利率上浮，以實(shí)現資金的保值增值。雖然近年來(lái)銀行存款利率連續下調，但長(cháng)沙近三年年均派息利率仍達到3.05%，今年還達到4.35%，向全市業(yè)主派發(fā)年息13.23億元，累計派息66.90億元。
三是規范維修資金使用監督管理。作為資金監管單位，維修資金的安全是中心工作的重中之重。中心充分借力第三方審價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，實(shí)現對資金使用的事前事中事后全過(guò)程監督。通過(guò)完善監管力度，規定維修工程費用在3萬(wàn)元以上的采用項目結算審核制，引入第三方審價(jià)機構參與審核，要求審核工作必須前期介入，實(shí)行過(guò)程跟蹤，參與竣工驗收，并據實(shí)出具結算報告，防止物業(yè)維修價(jià)格虛高，并按照工程進(jìn)度將所需維修資金劃轉至維修單位。截至目前，通過(guò)實(shí)行維修資金使用項目造價(jià)審核，共計核減1.52億元，切實(shí)維護了業(yè)主的合法權益。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金是房子的“養老錢(qián)”和“治病錢(qián)”，事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)的居住安全和幸福指數。作為資金管理部門(mén)，中心將采取更多惠民生、暖民心舉措，著(zhù)力解決好人民群眾急難愁盼問(wèn)題，為廣大業(yè)主提供更加方便、快捷的服務(wù)。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者單位：中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任委員單位——長(cháng)沙市物業(yè)維修資金管理中心