文 / 徐成 謝開(kāi)虎
維修資金的有序使用和管理，既需要有相對完備、操作性強的法規制度和完善的運作機制，更需要政府、社區“兩委”、業(yè)委會(huì )、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方協(xié)同和持續不斷的努力。為此，蓮花物業(yè)集團昆明公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆明公司）近年來(lái)在住宅小區服務(wù)項目的專(zhuān)項維修資金使用過(guò)程中，堅持黨建引領(lǐng)，以紅色物業(yè)建設、融入基層社會(huì )治理為遵循，就維修資金公開(kāi)透明使用問(wèn)題進(jìn)行了一些新的嘗試。具體做法是——堅持業(yè)主主導，爭取多方配合，全程共同參與，依法公開(kāi)透明使用維修資金。
擴大有關(guān)各方參與范圍
城市社區治理主要涉及社區“兩委”、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三大基本組織，分別與基層政權、房屋產(chǎn)權、市場(chǎng)自治權相關(guān)，其體制上分屬于行政、社會(huì )、市場(chǎng)，遵循不同的行為邏輯和規則。成功的小區治理模式需要有好的規則和規則維護者，更需要有積極的各方參與者、議事者。
為此，昆明公司針對部分業(yè)主不關(guān)心、不參與維修資金等問(wèn)題，在住宅小區的維修資金使用過(guò)程中，一是利用平時(shí)入戶(hù)服務(wù)、組織社區文化活動(dòng)、向業(yè)委會(huì )匯報工作、參與社區“兩委”組織的聯(lián)席會(huì )議等各種時(shí)機，積極向業(yè)主、業(yè)委會(huì )、社區“兩委”等有關(guān)方宣傳、普及維修資金管理使用相關(guān)知識，大力宣傳參與維修資金使用的重要性、必要性，增強各方參與意識和責任感；二是嚴格按照法規要求，在需要動(dòng)用維修資金之際，在業(yè)委會(huì )主導下，主動(dòng)邀約、反復邀約有關(guān)方共同參與每一次維修資金使用全過(guò)程，努力擴大維修資金使用的必要參與范圍，既保障了業(yè)主參與權知情權，又引入了社區“兩委”等部門(mén)的指導把關(guān)，尊重了業(yè)主和業(yè)委會(huì )的自治權益，也讓各方看到物業(yè)服務(wù)企業(yè)陽(yáng)光透明推動(dòng)維修資金使用的誠意。
擴大施工單位篩選范圍
確定維修資金使用的施工單位，此前行業(yè)同行的做法一般是進(jìn)行邀約招標，其中難免出現施工單位推薦、使用范圍窄等一些問(wèn)題，不時(shí)招致各方非議和誤解。
為解決這一問(wèn)題，昆明公司轉變思路，一是在業(yè)主、業(yè)委會(huì )主導和社區“兩委”監督下，專(zhuān)門(mén)組建供應商庫，由業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等推薦符合資質(zhì)要求的施工單位進(jìn)入供應商庫；二是與相關(guān)各方共同確定了對供應商庫中的施工單位擴大范圍、定期更換、加強監督的原則并嚴格執行；三是在每次動(dòng)用維修資金時(shí)，由業(yè)主、業(yè)委會(huì )等共同隨機在供應商庫中抽取三家及以上施工單位進(jìn)入招投標或比價(jià)，嚴格按照規范組織招投標或比價(jià)會(huì )議；四是聯(lián)合多方根據施工單位施工情況、維保情況、響應情況等進(jìn)行評選打分，對打分不高的施工方定期進(jìn)行更換。
擴大使用過(guò)程監督范圍
針對此前存在的業(yè)主積極性不高、監督范圍較窄、業(yè)主及業(yè)委會(huì )的關(guān)注監督重點(diǎn)相對集中在資金的申領(lǐng)、撥付、使用等環(huán)節的情況，昆明公司主動(dòng)跑腿搭臺，密切配合業(yè)主、業(yè)委會(huì )等擴大維修資金使用過(guò)程中的監督范圍。
一是主動(dòng)向業(yè)委會(huì )報告情況，積極邀約業(yè)主代表特別是懂工程施工、物資采購、招標比價(jià)、審計監理、法律事務(wù)等專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主，參與到施工現場(chǎng)的查看、施工方案的制訂、施工預算的估算、施工單位的招標比價(jià)、施工過(guò)程的不定時(shí)檢查、施工完成后的驗收等各個(gè)環(huán)節中，保證全程知情、全程監督；二是公司黨組織和財務(wù)、品質(zhì)部門(mén)各派專(zhuān)人，參與維修資金使用的重要環(huán)節，負責對物業(yè)服務(wù)團隊在維修資金使用過(guò)程中合規性、廉潔性的監督審查，以及施工方案制定、安全品質(zhì)保證等的審核把關(guān)；三是邀請社區“兩委”、行業(yè)主管部門(mén)等，從第三方角度參與維修資金使用的重要環(huán)節，監督、見(jiàn)證并提供指導。三重把關(guān)確保了維修資金使用的規范性和安全性。
擴大全程公開(kāi)公示范圍
信任是社區合作共治的基礎，信任與合作是社區重要的社會(huì )資本和管理資源。公共組織需要有建立在信任基礎上的契約和規則，才可以進(jìn)行集體公共選擇。要贏(yíng)得業(yè)主、業(yè)委會(huì )的信任從而獲得他們對維修資金使用的積極參與和理解支持，公開(kāi)透明、充分保證他們的知情權是一個(gè)重要的方面，目前維修資金使用存在種種問(wèn)題，一個(gè)重要原因就在于不透明。
為保證維修資金使用公開(kāi)透明，昆明公司在物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及的提出使用方案、施工單位選擇、審核備案、查詢(xún)維修資金撥付進(jìn)展、現場(chǎng)監督簽證、參與竣工驗收、質(zhì)量保修和審計等維修資金使用的各個(gè)環(huán)節、各個(gè)階段，都利用各種方式全程及時(shí)向業(yè)主、業(yè)委會(huì )、社區居委會(huì )等報告、公布公示。從維修資金剩余情況、工程造價(jià)的預算情況、施工方案及實(shí)施時(shí)間、工程預算書(shū)、維修施工單位的比選方式到征求業(yè)主同意并公示、工程造價(jià)咨詢(xún)機構評估、出具預算審價(jià)報告和結算審價(jià)報告，以及到建筑區劃所在地的維修資金管理機構辦理維修資金使用備案情況、參與維修工程施工現場(chǎng)管理、對工程范圍數量所需材料采用工藝與技術(shù)等進(jìn)行現場(chǎng)簽證并提出書(shū)面意見(jiàn)、組織驗收并公示、向管理機構提出申請并備案、接受審計等等，事無(wú)巨細地向業(yè)主、業(yè)委會(huì )等進(jìn)行報告和公示。
住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)施20余年來(lái)，有效解決了物業(yè)服務(wù)區域內共有部位和共用設施設備的維修問(wèn)題，為保障住宅小區和諧穩定、改善居民生活品質(zhì)發(fā)揮了重要作用。面對維修資金使用中出現的種種問(wèn)題，從物業(yè)服務(wù)角度考量，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅守“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的初心使命和服務(wù)理念，相信通過(guò)完善工作機制、創(chuàng )新制度設計、全程公開(kāi)透明，以及業(yè)主、業(yè)委會(huì )、社區“兩委”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方共同參與和努力，就一定能夠讓維修資金使用工作破解僵局，切實(shí)發(fā)揮好維修資金的“房屋養老金”作用，讓廣大業(yè)主用得放心、花得明白，真正造福于業(yè)主。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
徐成系蓮花物業(yè)集團昆明公司副總經(jīng)理，謝開(kāi)虎系蓮花物業(yè)昆明滇池衛城項目負責人