法華南里小區位于北京市東城區體育館路7號。小區建成于20世紀90年代初，有樓宇27棟。隨著(zhù)時(shí)間的推移，小區樓宇已顯現出樓體外觀(guān)老舊、配套設施老化及數量不足等情況。為改變小區現狀，屬地政府聯(lián)合北京住總北宇物業(yè)服務(wù)有限責任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北宇物業(yè)）在2020年收集居民改造意愿、意向并上報政府部門(mén)，最終，法華南里小區東區的7棟樓宇被列入2021年北京市第一批老舊小區改造清單中。
法華南里小區改造的具體做法
作為法華南里老舊小區綜合整治工程的實(shí)施主體，北宇物業(yè)以“現實(shí)問(wèn)題與居民訴求”為工作基礎，“改民所想，改民所需”。在老舊小區改造計劃報送前期，北宇物業(yè)就介入到相關(guān)工作中，先后四次進(jìn)行居民意見(jiàn)征詢(xún)，充分了解居民的改造意愿，多次與設計單位溝通改造方案，先后兩輪與屬地政府進(jìn)行洽商，通過(guò)區建委組織的專(zhuān)家評審會(huì )深化方案內容，在經(jīng)三分之二以上的居民同意后，最終確定了小區改造方案。
在施工準備階段，法華南里社區與建設單位、監理單位、施工單位、專(zhuān)業(yè)分包單位組成臨時(shí)黨支部，充分發(fā)揮基層黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，以黨建引領(lǐng)，做到問(wèn)題前置、矛盾前置，確保穩步前行，保質(zhì)保量完成老舊小區改造工作。北宇物業(yè)還成立小區改造專(zhuān)項工作小組，在各樓宇設置公示欄，公示改造內容、施工安排及進(jìn)度；開(kāi)通居民連心線(xiàn)服務(wù)電話(huà)，保證24小時(shí)暢通，及時(shí)接受居民提出的意見(jiàn)，逐項協(xié)調研究解決改造工作中居民的重點(diǎn)訴求和工程質(zhì)量安全存在的主要問(wèn)題，將群眾工作貫穿于老舊小區改造全過(guò)程。
施工開(kāi)始后，北宇物業(yè)在各樓內設置樣板區，讓居民更好地了解改造工藝流程；設置材料樣品展示區，公示使用材料及其檢測合格報告，讓居民近距離了解材料的型號及材質(zhì)；對更換下來(lái)的材料進(jìn)行展示，讓居民看到管線(xiàn)的腐蝕程度，對不愿意改造的居民進(jìn)行講解，更好地推進(jìn)老舊小區改造工作。工程項目部制定了各項突發(fā)事件應急預案，加強對現場(chǎng)人員的培訓，強化現場(chǎng)人員應急處置能力。
在改造上下水管線(xiàn)時(shí)，考慮到更換上下水管線(xiàn)停水時(shí)間較長(cháng)，并且管道嚴重老化存在爆裂漏水的風(fēng)險，北宇物業(yè)在各樓內加裝臨時(shí)水管，每樓層安裝水龍頭，方便居民在停水期間取水，安排專(zhuān)人為取水不便的老人送水上門(mén)，并在7號樓前安裝了臨時(shí)衛生間，緩解因停水給居民生活帶來(lái)的不便。
老舊小區改造傾注著(zhù)黨和政府提升居民生活質(zhì)量的決心，也寄托著(zhù)廣大居民對美好生活的向往。通過(guò)本次改造，法華南里小區對相關(guān)樓宇加裝了外墻保溫層，更換了外窗，對樓內公共部位照明設施和上下水主管線(xiàn)進(jìn)行了改造，完善了公共區域的照明和安防消防設施、重建了小區道路、規范梳理了架空線(xiàn)、重新規劃了停車(chē)位等，提升了居民的幸福感、獲得感和安全感。
積極探索多產(chǎn)權小區的物業(yè)管理
老舊小區改造后，離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營(yíng)維護。法華南里小區內樓宇產(chǎn)權涉及政府機關(guān)、央企、市管?chē)蟮?/span>8家產(chǎn)權單位，因此不大的小區內共有包括北宇物業(yè)在內的9家物業(yè)服務(wù)該小區。北宇物業(yè)對公共區域及小區內13棟樓（共計58個(gè)單元）進(jìn)行管理，其他樓棟則由各自的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。這種情況下，業(yè)主對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)界限并不清楚。面對法華南里小區的復雜性，北宇物業(yè)采取了以下措施：
一是無(wú)差別響應居民訴求。小區出現下水道堵塞、電閘掉閘等急事，居民習慣向北宇物業(yè)求助，也顧不上樓宇到底歸誰(shuí)管。為此，北宇物業(yè)對小區居民訴求采取無(wú)差別響應，幫助居民排解難題。
二是堅持四個(gè)100%工作法。北宇物業(yè)要求小區物業(yè)服務(wù)要做到及時(shí)率100%、合格率100%、滿(mǎn)意率100%以及回訪(fǎng)率100%。為了實(shí)現這一目標，北宇物業(yè)增加了秩序維護員與保潔人員的數量，啟動(dòng)了12小時(shí)日常巡掃制度，縮短了服務(wù)響應時(shí)間。北宇物業(yè)的項目負責人還對小區衛生、安全、軟硬件設施逐一進(jìn)行檢查，將問(wèn)題全部登記在案，并逐一解決。
三是做好協(xié)調統籌。為防止改造后失管，北宇物業(yè)一直與各產(chǎn)權單位進(jìn)行密切溝通，并聯(lián)合改造區域內其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區實(shí)施物業(yè)管理，提供綠化養護、衛生保潔、秩序維護等服務(wù)，確保老舊小區改造成果能夠長(cháng)效保持。同時(shí)，北宇物業(yè)聯(lián)合房管、社區等單位以聯(lián)席會(huì )議、專(zhuān)題會(huì )議等途徑做好小區事務(wù)協(xié)商，加大工作協(xié)調力度。
通過(guò)以上措施，法華南里小區整體環(huán)境風(fēng)貌得到極大提升，贏(yíng)得了居民一致好評。
完善老舊小區物業(yè)管理長(cháng)效機制的建議
為了完善老舊小區物業(yè)管理長(cháng)效機制，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展能力，筆者結合法華南里小區的管理經(jīng)驗，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作提出以下建議：
一是爭取政府扶持。要與屬地政府保持緊密聯(lián)系，盡可能爭取扶持政策，整合物業(yè)管理資源，提高物業(yè)管理效率。
二是探索物業(yè)管理“菜單式”服務(wù)機制。由業(yè)主根據需要自由選擇服務(wù)內容，分別議定收費價(jià)格，與業(yè)主訂立物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取服務(wù)目標內容與服務(wù)質(zhì)量評價(jià)掛鉤的方式，提高小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認可度。
三是合理調整、合并物業(yè)管理區域。對住宅面積5萬(wàn)平方米以下的小區合并管理空間，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規模效益。
四是爭取必要的物業(yè)管理用房。要通過(guò)各種渠道反映呼吁，爭取規劃部門(mén)的支持，在小區內改建、補建、騰退、調整必要的物業(yè)管理用房，保證不低于0.3%的用房配置。
五是合理劃定機動(dòng)車(chē)停車(chē)區域。在不影響小區車(chē)輛、人員進(jìn)出和綠地保潔方便的前提下適當增加停車(chē)位，同時(shí)也可以考慮將小區外道路及相關(guān)空間辟為停車(chē)場(chǎng)，并爭取將停車(chē)管理納入企業(yè)收費管理。
六是加大宣傳教育力度。首先，要通過(guò)各種媒體手段加大對老舊小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)購買(mǎi)服務(wù)的意識。其次，要努力擴大社區居民對物業(yè)管理的參與度，從而提高其對物業(yè)管理的認可度，在服務(wù)內容、服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)等環(huán)節上廣泛吸納意見(jiàn)，促進(jìn)居民更多參與。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
供稿單位：北京住總北宇物業(yè)服務(wù)有限責任公司