首開(kāi)天岳恒公司聯(lián)合屬地街道和社區共同開(kāi)啟養老服務(wù)驛站，為社區居民提供多樣化居家養老服務(wù)。圖為養老驛站工作人員為居民介紹服務(wù)項目。
近年來(lái)，在老舊小區改造和管理工作中，首開(kāi)集團旗下子公司北京天岳恒房屋經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)首開(kāi)天岳恒公司），從實(shí)施主體、物業(yè)管理主體等多維度積極推進(jìn)建管投一體化老舊小區改造工作，提高立項、改造、管理、維保等全過(guò)程運轉協(xié)調效率，使改造后的老舊小區實(shí)現市場(chǎng)化可持續發(fā)展。
老舊小區改造的管理要點(diǎn)
首開(kāi)天岳恒公司注重總結經(jīng)驗和先進(jìn)做法，從施工啟動(dòng)會(huì )、入戶(hù)調研、樣板展示、規范施工到后期維護管理等各個(gè)環(huán)節，嚴格按照施工規范要求落實(shí)好各項改造項目，既要“好看”，又要“好住”，形成推進(jìn)老舊小區改造工作的統一標準、規范流程，不斷豐富和創(chuàng )新“首開(kāi)經(jīng)驗”“首開(kāi)做法”。
在施工前期準備階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極開(kāi)展居民座談會(huì )，廣泛征求居民意見(jiàn)和建議，準確聚焦居民“急、難、愁、盼”問(wèn)題，解決居民實(shí)際問(wèn)題。專(zhuān)人專(zhuān)職負責居民溝通工作，設置現場(chǎng)接待室，安排值守人員24小時(shí)做好日常居民接待工作及緊急情況處理工作。在溝通中，要讓大多數的居民了解改造惠民的具體設計方案，有條件的可以展示實(shí)際施工效果和材料選用，用看得見(jiàn)、摸得到的改造效果，解除居民心中的顧慮和疑惑。
在進(jìn)場(chǎng)施工階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聯(lián)合街道各部門(mén)召開(kāi)施工啟動(dòng)會(huì )，積極配合施工進(jìn)場(chǎng)，做好施工前期安排，如安排施工時(shí)間，協(xié)調施工順序，對居民做好施工通知等工作。針對老舊小區綜合整治中出現的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要聯(lián)合屬地社區，立足綜合整治實(shí)際，提高協(xié)同配合能力，形成強大工作合力，共同抓好綜合整治工作各項任務(wù)的落實(shí)。項目組要規范現場(chǎng)施工人員行為，做好“五個(gè)標準化”，即人員著(zhù)裝標準化、疫情防控標準化、施工行為標準化、安全防護標準化、施工工藝標準化。
多產(chǎn)權小區改造案例分享
北京市火橋北里小區是一個(gè)多產(chǎn)權老舊小區，共有6幢住宅樓。2019年，小區1、2、3、4、5號樓和6號樓50%的產(chǎn)權被移交至北京房地集團有限公司，首開(kāi)天岳恒公司代行管理權；6號樓另外50%的產(chǎn)權單位為國家體育總局訓練局。由于涉及不同產(chǎn)權，本小區綜合改造的實(shí)施變得更加困難。為此，首開(kāi)天岳恒公司采取了以下措施：
一是聚民意、強聯(lián)動(dòng)。根據北京市及東城區關(guān)于老舊小區綜合整治工作要求及相關(guān)會(huì )議精神，火橋北里小區被納入2020年北京市第二批老舊小區綜合整治范圍。項目確立后，首開(kāi)天岳恒公司與龍潭街道成立了火橋北里老舊小區綜合整治工作領(lǐng)導小組，統籌協(xié)調火橋北里小區綜合整治項目工作，建立例會(huì )制度，健全聯(lián)動(dòng)機制，研究問(wèn)題難點(diǎn)，推進(jìn)老舊小區綜合整治工作順利開(kāi)展。與此同時(shí)，首開(kāi)天岳恒公司聯(lián)合龍北社區，對照“六治七補三規范”內容組織對小區居民進(jìn)行入戶(hù)走訪(fǎng)調查，匯總居民調查意愿后確定改造內容。社區建設辦公室組建物業(yè)管理委員會(huì )，充分發(fā)揮業(yè)主中黨員在老舊小區綜合整治中的帶頭作用，引導業(yè)主依法參與社區居民自治，物業(yè)管理委員會(huì )全程參與老舊小區綜合整治工作。
二是做足“功課”，實(shí)施項目改造。2022年8月1日，火橋北里老舊小區綜合改造項目正式實(shí)施。項目開(kāi)工前，首開(kāi)天岳恒公司組織召開(kāi)會(huì )議對各部門(mén)工作進(jìn)行專(zhuān)項部署，提出具體施工要求，既要保證施工質(zhì)量、又要讓居民百姓滿(mǎn)意。除了基本改造內容外，選取居民意見(jiàn)比較集中的幾個(gè)自選類(lèi)改造項目，按照“企業(yè)投一點(diǎn)、補建設施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)”的原則，由首開(kāi)集團進(jìn)行投資，就小區充電裝置、配套房、停車(chē)設施和小區大門(mén)等進(jìn)行了改造。
經(jīng)過(guò)一系列的施工改造，火橋北里老舊小區里銹跡斑斑的鐵管變成了PVC消音管，居民家中的下水管再也不堵了，磚石裸露的墻面變得平整干凈，坑洼路面變得平坦了這一樁樁一件件的改變，與之前的“老舊破”形成了鮮明的對比。如今，火橋北里小區的改造工程還在加緊進(jìn)行中，改造后的小區環(huán)境必將煥然一新。小區改造后，首開(kāi)天岳恒公司將逐步培養居民“有償服務(wù)”的意識，逐步建立長(cháng)效管理機制，實(shí)現“非經(jīng)資產(chǎn)”物業(yè)管理可持續健康發(fā)展。
老舊小區管家式服務(wù)案例分享
雙旗桿東里小區是建于20世紀70年代的老舊小區，共9棟多層住宅樓。2019年6月，原產(chǎn)權單位將小區產(chǎn)權交至首開(kāi)天岳恒公司。當時(shí)雙旗桿東里小區正處于老舊小區改造施工中，首開(kāi)天岳恒公司接管后主動(dòng)對接屬地街道和社區，以完成老舊小區改造為契機，提前制訂各項工作計劃和實(shí)施方案，找出項目存在的不足以及需要解決的主要問(wèn)題，積極協(xié)助完成老舊小區改造后續工作，確保小區實(shí)現平穩過(guò)渡、有序管理、規范服務(wù)。
一是組建業(yè)委會(huì )，聘請物業(yè)“管家”。接管后，首開(kāi)天岳恒公司堅持黨建引領(lǐng)，積極主動(dòng)對接社區開(kāi)展走訪(fǎng)調研、征求民意等工作。2019年12月，雙旗桿東里小區成立了業(yè)委會(huì )。2020年9月，在西城區德勝街道和北廣社區的大力支持和監督指導下，雙旗桿東里業(yè)主委員會(huì )組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過(guò)半且居民人數過(guò)半的共同決議，決定正式聘用首開(kāi)天岳恒公司作為物業(yè)服務(wù)方，順利簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時(shí)授權首開(kāi)天岳恒公司進(jìn)行停車(chē)管理。居民按照1元/平方米·月繳納物業(yè)費，不足部分由首開(kāi)天岳恒公司分擔一部分、小區年度停車(chē)管理費補充一部分。
二是聚焦“七有五性”，拓展增值服務(wù)。首開(kāi)天岳恒公司聯(lián)合屬地街道和社區共同啟動(dòng)德勝街道“父母食堂”助餐點(diǎn)和西城北廣社區養老服務(wù)驛站，為轄區內孤寡老人開(kāi)展“一對一”特約幫扶，提供助老餐、休息室、便民菜站、健康咨詢(xún)、日常維修等服務(wù)，不斷滿(mǎn)足社區居民對“物業(yè)＋”服務(wù)的期待和需求。其中，老年驛站可以申請屬地街道補貼用于開(kāi)展多種延伸服務(wù)，既可以全面提升老年人的幸福感、增加社會(huì )效益，也可以拓展增值服務(wù)、提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
2022年1月，雙旗桿東里小區入選住房和城鄉建設部辦公廳、中央文明辦秘書(shū)局公布的“加強物業(yè)管理 共建美好家園”典型案例。
老舊小區物業(yè)管理面臨的問(wèn)題及建議
截至目前，首開(kāi)天岳恒公司已參與實(shí)施老舊小區改造項目118.42萬(wàn)平方米，涉及海淀、東城及西城的58個(gè)小區、138棟樓、15020戶(hù)，切實(shí)把“民生工程”變成“民心工程”，使小區居民幸福感“原地升級”。但是，老舊小區后續的物業(yè)管理還存在一些問(wèn)題。
一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)額外支出增加。為積極響應政府號召，各物業(yè)服務(wù)單位積極配合街道、社區開(kāi)展垃圾分類(lèi)工作，在人力、物力、財力方面投入了大量成本，這些額外增加的支出，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)了很大壓力。
二是老舊小區共性問(wèn)題解決難度大。老舊小區大多基礎設施不完備，智能化水平低、配套服務(wù)不完善。在“接訴即辦”工作中，存在大量權屬確定困難、開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題以及老樓加裝電梯、停車(chē)管理難等共性問(wèn)題，問(wèn)題的解決任務(wù)、考核任務(wù)均落在物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，部分業(yè)主也將全部矛頭指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾突出，增加了收費工作難度。
三是部分居民接受物業(yè)服務(wù)的意識、垃圾分類(lèi)意識薄弱以及繳納物業(yè)費的意識淡薄。老舊小區的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費，物業(yè)費收取理應實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，但一些老舊小區的物業(yè)費多年來(lái)一直未調整、部分居民缺乏繳費觀(guān)念，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
鑒于以上問(wèn)題，首開(kāi)天岳恒公司根據經(jīng)驗提出以下建議：
一是希望相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規體系，加大政策扶植力度和資金獎補機制，由政府牽頭成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔老舊小區“兜底”服務(wù)，采用“先嘗后買(mǎi)”模式，逐漸實(shí)現老舊小區物業(yè)管理轉型。
二是因地制宜配套必要的服務(wù)場(chǎng)所，逐步在各類(lèi)小區實(shí)施智能化改造，改善物業(yè)管理基礎設施條件。
三是提高居民對物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認識，通過(guò)公開(kāi)協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，促使物業(yè)管理可持續運行，最終實(shí)現盈虧互補、開(kāi)放共贏(yíng)。
四是繼續推進(jìn)業(yè)委會(huì )的組建，督促指導業(yè)委會(huì )按規則開(kāi)展工作、化解矛盾，配合物業(yè)管理單位維護小區環(huán)境，鞏固老舊小區改造成果。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第6期）
供稿單位：北京天岳恒房屋經(jīng)營(yíng)管理有限公司