增加保溫層、改造上下水、增加停車(chē)位、加裝電梯……近年來(lái)，全國很多城鎮老舊小區進(jìn)行了改造。改造后的老舊小區生活條件明顯改善，居民幸福感大幅提升。但與此同時(shí)，有的老舊小區存在改造方案重表輕里、改造工程質(zhì)量不盡如人意、居民意愿難協(xié)調、改造資金不足等問(wèn)題。近日，我們走訪(fǎng)了多名社區居民、基層干部等，共同為破解老舊小區改造的難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)診尋方。
老舊小區改造應有針對性地解決具體問(wèn)題
老舊小區普遍建成年代較早、失養失修失管，市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全，水、電、氣、熱等管線(xiàn)老化，居民生活多有不便。2022年，國家發(fā)展改革委等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《“十四五”公共服務(wù)規劃》，提出全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造，重點(diǎn)改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務(wù)水平，推動(dòng)建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。
老舊小區改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發(fā)展工程。但也有讀者反映，有的老舊小區改造前，沒(méi)有公示、沒(méi)有溝通，居民不清楚要改什么、怎么改，等改造結束后，卻發(fā)現有些急需解決的問(wèn)題還是老樣子。
“前段時(shí)間，我們樓的電箱又起火了，原因還是線(xiàn)路老化?！闭憬⊥┼l市讀者姚孝平在來(lái)信中說(shuō)，老舊小區年久失修，存在不少安全隱患，但在改造過(guò)程中，有的地方重視外表美觀(guān)，如外墻刷白、增設垃圾桶、拓寬道路等，卻忽視了安全隱患問(wèn)題。
“居民樓的外立面只刷了朝向道路的一面，另外三面一點(diǎn)沒(méi)動(dòng)。露在外面的零亂電線(xiàn)捆扎了一下，還裝飾了花草。但社區主要路口還是沒(méi)有安裝監控，小區停車(chē)位仍然不足，車(chē)輛還是在消防通道亂停亂放?！苯魇∑监l市司先生談起小區改造的前后變化，十分不滿(mǎn)。
施工質(zhì)量是老舊小區改造的投訴熱點(diǎn)之一。內蒙古自治區呼和浩特市讀者李女士在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”留言稱(chēng)，小區的暖氣管道改造后，56戶(hù)中有40多戶(hù)出現漏水現象，由于暖氣管接得不好，導致去年小區供暖延后了一兩個(gè)星期。
河北省石家莊市井陘縣讀者孫建國說(shuō)，當地有個(gè)小區改造僅半年多時(shí)間，小區內的地面開(kāi)裂、墻皮脫落，新?lián)Q的井蓋也銹跡斑斑。“施工質(zhì)量這么差，一是因為改造施工單位趕進(jìn)度，忽視了質(zhì)量把關(guān)；二是監理不到位，驗收把關(guān)不嚴，讓不達標工程蒙混過(guò)關(guān)?！睂O建國說(shuō)。
對此，西安建筑科技大學(xué)教授李昊表示：“每個(gè)小區情況都不一樣，但有的地方把改造簡(jiǎn)單化了，沒(méi)能有針對性地解決具體問(wèn)題?！彼J為，如果從一開(kāi)始，小區居民就對改造項目有較充分的了解，居民與社區基層組織、施工單位、設計單位及社區運營(yíng)管理方等共同建立一個(gè)互相聯(lián)系的協(xié)調機制，彼此充分溝通，一些老舊小區改造中出現的問(wèn)題完全可以避免。
充分調動(dòng)居民參與老舊小區改造的積極性
近年來(lái)，為充分調動(dòng)居民參與老舊小區改造的積極性，不少地方提出了具體措施。河南省洛陽(yáng)市要求納入改造計劃的老舊小區需經(jīng)80%以上居民同意后才可開(kāi)工改造；黑龍江省哈爾濱市要求改造前需先成立業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )……“居民意愿調查”“項目改造前公示”已成為很多地方老舊小區改造的普遍要求。
作為湖南省長(cháng)沙市首批城市更新片區，天心區坡子街街道楚湘社區改造樓棟32棟，惠及周邊居民近2000戶(hù)，改造中也遇到不少實(shí)際問(wèn)題。社區黨委書(shū)記韋玉芳說(shuō)：“有的住戶(hù)原本已經(jīng)同意加裝電梯的方案，但等施工人員入場(chǎng)后，又提出樓上居民每戶(hù)再補償自己5000元才同意施工。這一行為又導致其他一些居民的效仿。還有的居民3次拒絕免費安裝防護窗，但看到別家裝好防護窗后的效果，又找到社區提出要裝。類(lèi)似的情況還有不少，無(wú)形中也增加了很多工作量?！?/span>
老舊小區改造與傳統建筑工地不一樣，項目施工現場(chǎng)與居民生活區域交織在一起，噪聲大、出行不便、灰塵大等問(wèn)題容易引起居民不滿(mǎn)，也讓施工單位十分困擾。天心區城市人居環(huán)境局老舊小區和危房改造管理科科長(cháng)肖君說(shuō)，有施工單位反映，在老舊小區改造中，嚴格按圖施工都存在一定困難。“總有居民每天在施工人員身邊‘監督施工’，有的要求施工人員修改管線(xiàn)位置或者施工工藝，有的要求換一個(gè)時(shí)間施工，還有的要求盡快結束工程，因此導致停工和延期現象并不少見(jiàn)?！毙ぞf(shuō)。
一些社區干部和施工負責人認為，老舊小區改造中的利益相關(guān)方要求補償可以理解，但對可能造成重大損失的違約行為，缺乏必要的約束機制，有些補償項目也缺乏指導性標準。這些因素往往導致協(xié)商過(guò)程漫長(cháng)，造成資源浪費以及工期拖延。
尹女士家住云南省曲靖市麒麟區一處老舊小區的頂層，樓頂漏水嚴重，不但下雨時(shí)漏，安裝在樓頂的太陽(yáng)能熱水器有時(shí)也會(huì )漏水，尹女士深受其擾。2021年，小區準備實(shí)施改造，社區聯(lián)合業(yè)委會(huì )征求居民意見(jiàn)后，決定放棄對樓頂的防水改造。對此，街道辦事處工作人員解釋稱(chēng)，因施工經(jīng)費有限，大部分居民表示應優(yōu)先解決污水溝問(wèn)題、增設停車(chē)位等項目，而且，改造樓頂還需要挪動(dòng)樓頂的太陽(yáng)能熱水器，需要相關(guān)居民簽訂承諾書(shū)，但很多居民都不愿意簽。
對此，尹女士認為，樓頂漏水問(wèn)題只有頂層住戶(hù)受害，但這并不是頂樓住戶(hù)造成的問(wèn)題，“迫切希望相關(guān)部門(mén)能夠幫助解決，哪怕我們自己出一部分錢(qián)都行?！?/span>
建立可持續的融資機制 多渠道籌集改造資金
資金不足，是一些老舊小區只改“面子”、不改“里子”，甚至影響工程質(zhì)量的重要原因之一。青海省格爾木市高先生參與的一項老舊小區改造工程，原本公示的工期為92天，但僅干了一個(gè)多月后就停工了?！霸蚓褪琴Y金不到位，材料不到位，靠墊錢(qián)開(kāi)工干?！备呦壬f(shuō)。
海南省文昌市讀者符敦健在來(lái)信中表示，他居住的小區公示時(shí)有“新建混凝土道路”“排水溝改造”“圍墻改造和新建樹(shù)池”“安裝充電樁”等7項改造項目，但最終只完成了5項，“安裝充電樁”“安裝文體設施”等項目都因為經(jīng)費不足而不了了之。
湖南建工集團六公司項目經(jīng)理戴俠有著(zhù)多年的老舊小區改造項目經(jīng)驗。據他介紹，老舊小區改造往往地形復雜，沒(méi)有施工空間、大型機械難入場(chǎng)的情況比較普遍，這都提高了工程造價(jià)、拉長(cháng)了工期。“有些老舊小區只能靠小機械和人工運輸，相比開(kāi)闊場(chǎng)地，每平方米的建設成本可能要上升1000元?！贝鱾b表示。
國務(wù)院辦公廳2020年7月發(fā)布關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)，提出合理落實(shí)居民出資責任，按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實(shí)。
但在老舊小區改造中，居民出資意愿并不高。以上文提到的尹女士所居住小區為例，其改造資金除去招投標、設計等費用，剩余資金僅夠支付雨水管鋪設、綠化改造、路面瀝青等材料和施工工費。施工前，街道辦事處曾就住戶(hù)自籌資金一事詢(xún)問(wèn)居民代表，居民代表明確表示，大多數住戶(hù)都不愿意自籌資金。
湖北省棗陽(yáng)市住房和城鄉建設局工作人員付宏才表示，老舊小區改造投資需求大，但目前資金來(lái)源主要是國家投資，地方政府按一定比例分擔，居民和社會(huì )資本籌資占比較低，資金存在較大缺口，且難以持續。加上一些老舊小區住戶(hù)繳納物業(yè)服務(wù)費的意愿不高，小區改造的后期管理也存在很大難度。小區居民“高期望”與社會(huì )資本“低參與”之間的矛盾，迫切需要建立可持續的老舊小區改造融資機制，多渠道籌集老舊小區改造資金。
資金不足更需要精打細算、做好統籌。江蘇省啟東市紀委監委工作人員張裕新來(lái)信表示，他曾經(jīng)接到居民反映，有的老舊小區改造，一年內小區道路被開(kāi)挖兩三次，“先修雨污水管道；填平不久，供氣或供水單位又挖開(kāi)了；過(guò)了段時(shí)間，通信公司又挖開(kāi)布線(xiàn)。如此一挖再挖，老百姓戲稱(chēng)是將道路當‘拉鏈’了?！?/span>
張裕新說(shuō)，老舊小區改造規劃和建設時(shí)要有前瞻性，“老舊小區改造規劃是個(gè)系統工程，各部門(mén)機構間應進(jìn)行充分合作交流，避免發(fā)生各自為政、重復建設的現象?！?/span>