福建省住宅小區公共收益管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規范住宅小區公共收益（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公共收益）的管理，維護住宅小區業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》有關(guān)法律法規規定，結合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內的住宅小區公共收益管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱(chēng)公共收益，是指利用住宅小區業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分（含共用設施設備，以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅小區共有部分）開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收益。包括但不限于：
（一）利用住宅小區的圍墻、小區出入口或者大門(mén)、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；
（二）利用公共場(chǎng)地、公共道路停放車(chē)輛收取的場(chǎng)地使用費；
（三）利用公共場(chǎng)地擺攤、引進(jìn)自助售賣(mài)機或快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費；
（四）利用全體業(yè)主共有的會(huì )所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；
（五）公共收益利息收入；
（六）處置經(jīng)業(yè)主同意報廢的共用設施設備回收殘值產(chǎn)生的收入；
（七）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。
第四條 公共收益管理應當堅持公平公開(kāi)、專(zhuān)戶(hù)存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。
第二章 職責分工
第五條 省人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負責會(huì )同有關(guān)部門(mén)研究制定公共收益管理相關(guān)政策，并監督執行。
設區的市人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)結合當地實(shí)際，制定本轄區內公共收益管理相關(guān)政策實(shí)施細則，并對相關(guān)政策執行情況進(jìn)行監督檢查。
縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負責組織實(shí)施公共收益管理政策，指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )加強對公共收益政策執行情況的日常監管。
第六條 縣級以上地方人民政府社會(huì )信用體系建設牽頭部門(mén)依據《全國公共信用信息基礎目錄》，歸集相關(guān)部門(mén)推送的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，依法依規在“信用中國（福建）”網(wǎng)站公示；對依法列入嚴重失信懲戒對象名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)聯(lián)合獎懲系統推送至相關(guān)部門(mén)實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。
第七條 縣級以上地方人民政府公安機關(guān)負責依法查處侵占公共收益的違法犯罪行為，對構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；對構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八條 縣級以上地方人民政府市場(chǎng)監管部門(mén)負責監管物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同格式條款，依照《企業(yè)信息公示暫行條例》，將各有關(guān)單位通過(guò)部門(mén)協(xié)同監管平臺，向國家企業(yè)信用信息公示系統（福建）推送的涉及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體的行政處罰、抽查檢查結果等信用信息，記于相對應市場(chǎng)主體名下并依法公示，強化對有關(guān)市場(chǎng)主體的信用約束。
第九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )負責開(kāi)展公共收益政策執行情況的日常監管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )規范公共收益管理行為，調處公共收益糾紛。
第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律，規范住宅小區公共收益經(jīng)營(yíng)管理行為，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第三章 公共收益的管理
第十一條 公共收益按照共有部分的權屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和部分業(yè)主公共收益。
全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益。部分業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益，部分業(yè)主公共收益的使用，由部分共有的業(yè)主進(jìn)行表決。
公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區共有部分的經(jīng)營(yíng)管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務(wù)審計等內容，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費用支出應當符合《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條規定，不得超過(guò)公共收益的百分之三十。
第十三條 業(yè)主大會(huì )成立后，住宅小區共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益的使用和分配應當經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )同意，并在物業(yè)服務(wù)合同或管理規約中作出約定。經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，業(yè)主委員會(huì )可自行經(jīng)營(yíng)住宅小區共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定公共收益的分配比例。
第十四條 住宅小區共有部分委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)合同期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )經(jīng)營(yíng)的，合同期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì )任期。
第十五條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將公共收益以住宅小區物業(yè)服務(wù)區域為單位，單獨開(kāi)戶(hù)設賬，在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益結余及時(shí)存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。未建立住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)、公共收益專(zhuān)戶(hù)的住宅小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)申請補建專(zhuān)戶(hù)。
第十六條 業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )的指導下，建立公共收益管理制度，開(kāi)設公共收益專(zhuān)項銀行賬戶(hù)。公共收益應當實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理，禁止與其他賬戶(hù)共用。業(yè)主大會(huì )未建立公共收益管理制度的，業(yè)主委員會(huì )應當在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第十七條 未實(shí)行業(yè)主自行管理又未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導住宅小區所在地居（村）民委員會(huì )為該住宅小區申請補建住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，并在每季度第一個(gè)月的月底前將公共收益及時(shí)存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
公共收益未存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)前，需要使用公共收益對共有部分進(jìn)行維修、更新和改造的，應當由居（村）民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，就公共收益管理事項征求業(yè)主代表意見(jiàn)，并形成業(yè)主共同決定后實(shí)施。
第十九條 業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )賬戶(hù)的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區共有部分以及業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等公共開(kāi)支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會(huì )決定的其他事項支出。
業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )在一定范圍內使用公共收益事項的，應當制定公共收益管理制度。業(yè)主委員會(huì )根據授權決定公共收益支出的，應當及時(shí)向小區所在地居（村）民委員會(huì )、社區（村）黨組織報告。
第二十條 業(yè)主大會(huì )成立之日起30日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主委員會(huì )移交公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目，業(yè)主委員會(huì )有異議的，可委托有資質(zhì)的第三方審計機構進(jìn)行審計，費用從公共收益中支取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費、水電公攤費等為由拒絕移交。
第二十一條 （前期）物業(yè)服務(wù)合同終止或者上一屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或上一屆業(yè)主委員會(huì )應當將公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目等資料完整移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。新一屆業(yè)主委員會(huì )可委托有資質(zhì)的第三方審計機構進(jìn)行審計，費用從公共收益中支取。未成立業(yè)主委員會(huì )的，應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確認后，將公共收益及其經(jīng)營(yíng)收支賬目移交居（村）民委員會(huì )代管。
第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在每年第一季度委托第三方審計機構對上一年度公共收益收支情況進(jìn)行審計，并向全體業(yè)主公示審計報告，費用從公共收益中支取。
業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當在每年第一季度委托第三方審計機構對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者自行管理的上一年度公共收益收支情況進(jìn)行審計，費用從公共收益中支取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當配合財務(wù)審計。
第二十三條 無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )的，居（村）民委員會(huì )應當每年委托有資質(zhì)的第三方審計機構對公共收益進(jìn)行審計，費用從公共收益中支取。
第二十四條 鼓勵有條件的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )引入代理記賬機構每年實(shí)施公共收益的記賬工作。
第四章 公共收益的公示
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )簽訂公共收益經(jīng)營(yíng)管理合同或者協(xié)議的，應當在簽訂之日起7日內，在住宅小區醒目位置公示，公示期不少于30日。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當在每季度第一個(gè)月的月底前，將上一季度公共收益收支情況在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。收支情況也可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，同時(shí)抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示當年第四季度公共收益收支情況，應當將該年度公共收益的全年收支情況一并公示。
業(yè)主有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當自受理異議申請之日起5日內接受業(yè)主查詢(xún)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )應當在住宅小區公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示公共收益審計報告。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不公示收支情況的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會(huì )應當將有關(guān)情況報送屬地人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)，并指導業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審核。
第五章 監督檢查
第二十九條 縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)對不按規定公布、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況，或者物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)拒不移交公共收益收支賬目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規的規定予以處罰。對于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌經(jīng)濟犯罪的，移交當地公安部門(mén)處理。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、損壞住宅小區共有部分的，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)應當責令限期改正；逾期不改正的，依照有關(guān)法律法規的規定予以處罰。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )拒不公布、公示公共收益收支情況，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當進(jìn)行調查核實(shí)，查證屬實(shí)的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業(yè)主委員會(huì )限期改正；業(yè)主委員會(huì )拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將相關(guān)證據移交至縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)，由縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)依照有關(guān)法律法規的規定予以處罰，并取消其參與本年度行業(yè)評優(yōu)評先資格。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)，未按照規定進(jìn)行公共收益收支情況公示、清查、審計、移交的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當開(kāi)展調查核實(shí)，查證屬實(shí)的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業(yè)主委員會(huì )限期改正；業(yè)主委員會(huì )拒不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將相關(guān)證據移交至縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)，由縣（市、區）人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)依照有關(guān)法律法規的規定予以處罰。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )委員、自行管理住宅小區的機構、代理記賬機構有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規行為的，依照《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規處理。
第六章 附則
第三十四條 2019年1月1日后產(chǎn)生的公共收益，依照新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。
第三十五條 本辦法印發(fā)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從公共收益中已列支墊付的住宅小區共有部分維修、更新、改造的費用，可建檔留存，待業(yè)主大會(huì )成立后，由業(yè)主按程序表決通過(guò)后追認核銷(xiāo)；未成立業(yè)主大會(huì )的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導居（村）民委員會(huì )組織業(yè)主提出處理意見(jiàn)，并按照法定程序進(jìn)行表決。
第三十六條 各地可以根據實(shí)際出臺實(shí)施細則。非住宅的物業(yè)服務(wù)項目公共收益管理，可參照本辦法有關(guān)規定執行。
第三十七條 本辦法自2022年9月30日起施行。