《本溪市物業(yè)管理條例》
(2009年7月23日本溪市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十次會(huì )議通過(guò) 2009年9月26日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議批準 2010年11月25日本溪市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十次會(huì )議決定修改 2011年1月11日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十一次會(huì )議批準 2014年12月30日本溪市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十三次會(huì )議修訂 2015年1月15日遼寧省第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十五次會(huì )議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指建設單位通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理；業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，或者通過(guò)自助式物業(yè)管理、簡(jiǎn)單式物業(yè)管理等自主管理方式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第四條 市、自治縣、區人民政府（含高新區管委會(huì )，下同）應當促進(jìn)物業(yè)管理向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)。
物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理與政府扶持相結合的管理體制，遵循公開(kāi)公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、依法管理的原則。
第五條 市房產(chǎn)行政管理部門(mén)是本市物業(yè)行業(yè)的行政主管部門(mén)，負責對全市物業(yè)行業(yè)的管理、監督和指導工作。
自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督、管理工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)指導下，做好本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的具體工作。
社區居民委員會(huì )依法負責本區域內物業(yè)管理活動(dòng)的協(xié)調與服務(wù)工作。
規劃建設、物價(jià)、工商、財政、公安、消防、民政、綜合執法、環(huán)保、質(zhì)監等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第六條 物業(yè)管理區域內公共服務(wù)配套設施，應當嚴格按照國家和省有關(guān)規定的標準和規范進(jìn)行規劃、設計和建設。
規劃建設行政主管部門(mén)在核發(fā)規劃許可證時(shí)，應當對物業(yè)管理區域內公共服務(wù)配套設施規劃設計予以審查，公共服務(wù)配套設施應當符合規劃的要求。
物業(yè)管理區域由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)按規定進(jìn)行劃分。
第七條 物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建設單位提供，房屋面積不計入分攤的公共建筑面積，產(chǎn)權歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，不得改變物業(yè)管理用房用途，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
物業(yè)管理用房的配置應當符合下列標準：
?。ㄒ唬┙ㄖ娣e不少于建設工程項目總面積的3‰，按比例不足80平方米的按80平方米配建。業(yè)主委員會(huì )的辦公用房不少于15平方米，在物業(yè)管理用房中調劑；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、暖氣、采光、通訊等基本使用功能。
第八條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預售許可證、辦理物業(yè)管理區域內的房屋和配套建筑所有權初始登記時(shí)，應當核查并注明物業(yè)管理用房的位置、面積。
開(kāi)發(fā)建設單位應當制作物業(yè)管理用房標牌并予以公示。
第九條 新建住宅小區的公共服務(wù)配套設施應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┥钣盟{入公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量表；
?。ǘ┯晁?、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
?。ㄈ┬^用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量表；
?。ㄋ模┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內室外燃氣、供熱管道的敷設并與相應管網(wǎng)連接，安裝燃氣分戶(hù)計量表和供熱分戶(hù)計量表及控制裝置；
?。ㄎ澹╇娫?huà)通訊線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
?。┌凑找巹澮笸瓿上拦┧?、消防車(chē)通道等公共消防設施建設；
?。ㄆ撸┬^道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
?。ò耍┌凑找巹澮笸瓿山逃?、衛生、交通、環(huán)衛、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等公共服務(wù)配套設施建設；
?。ň牛┌凑找巹澮笸瓿删G化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置；
?。ㄊ┳≌^分期建設的，已建成的住宅區周邊場(chǎng)地與施工工地應當設置有效隔離設施；
?。ㄊ唬┓?、法規規定的其他條件。
第十條 物業(yè)管理區域內至用戶(hù)終端的供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)公共服務(wù)配套設施由開(kāi)發(fā)建設單位負責投資，依法委托具有設計、施工、監理資質(zhì)的單位進(jìn)行設計、建設、監理，并與主體工程同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)驗收。
專(zhuān)業(yè)公共服務(wù)配套設施竣工驗收時(shí)，各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當出具現場(chǎng)驗收報告。
各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公共服務(wù)配套設施由各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂協(xié)議后接收產(chǎn)權，各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位從接收之日起負責日常管理和維修。
第十一條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所、幼兒園的產(chǎn)權歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。屬于建設單位所有的，建設單位應當提供權屬證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理區域內規劃的車(chē)庫（包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同）的歸屬，由開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)建設單位不得銷(xiāo)售。
第十三條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在商品住宅預售前、非住宅建筑竣工驗收備案前90日，依法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在30日內報自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
前期物業(yè)服務(wù)費標準應當在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》生效至物業(yè)竣工驗收合格交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔；竣工驗收合格交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按照建筑面積承擔。
第十四條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開(kāi)發(fā)建設，并對項目的規劃設計、設施配套、施工安裝、房屋交付、工程質(zhì)量、設備運行管理等事項提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
第十五條 住宅工程竣工后，開(kāi)發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規定組織竣工驗收。規劃建設行政主管部門(mén)、消防、人防、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照國家有關(guān)規定，對工程質(zhì)量及配套設施的完備情況依法驗收。驗收時(shí)應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。
依附于物業(yè)搭建違法建筑物的，規劃建設行政主管部門(mén)對該物業(yè)不予辦理竣工備案，房屋登記機構對該物業(yè)不予辦理產(chǎn)權初始登記。
住宅工程未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
第十六條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按有關(guān)規定完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。開(kāi)發(fā)建設單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理物業(yè)交接驗收手續時(shí)，應當移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
?。ㄋ模┙ㄔO單位與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設施設備產(chǎn)權移交資料；
?。ㄎ澹I(yè)主名冊；
?。┳≌瑢?zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）收取明細賬冊；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理必需的其他資料。
第十七條 業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人后，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起30日內，在所在地自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)的監督下，向業(yè)主委員會(huì )和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第十六條規定的資料以及下列文件和資產(chǎn)：
?。ㄒ唬?shí)施前期物業(yè)服務(wù)期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養的技術(shù)資料；
?。ǘ┪飿I(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設施設備；
?。ㄈ┦褂霉灿貌课?、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)性收益和使用該款項購置的資產(chǎn)；
?。ㄋ模╊A收的物業(yè)管理服務(wù)費、場(chǎng)地占用費和共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)性收益的結余；
?。ㄎ澹﹤鶛鄠鶆?wù)清單；
?。?zhuān)項維修資金明細賬；
?。ㄆ撸斠平坏钠渌芾碣Y料和資產(chǎn)。
前款所稱(chēng)其他管理人是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的，從事物業(yè)服務(wù)或者從事設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項物業(yè)管理的組織和個(gè)人。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )
第十八條 房屋所有權人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；
?。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作；
?。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；
?。ň牛┍O督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；
?。┓?、法規規定的其他義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，不得以放棄權利而不履行義務(wù)。
第二十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。
符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )：
?。ㄒ唬I(yè)主已入住面積的比例達到50％以上；
?。ǘI(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到50％以上。
第二十一條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當在30日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組人數為9人至11人的單數，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、原房屋管理單位和業(yè)主代表派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的一半以上?；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府相關(guān)負責人擔任?；I備組應當自組建之日起3個(gè)工作日內，在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告成員名單和工作職責。
第二十二條 籌備組應當履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；
?。ǘ┐_定業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的條件、方式、人數；
?。ㄈM定管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則草案；
?。ㄋ模┐_認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數和入住面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數；
?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、選舉辦法和名單；
?。┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
籌備組應當將前款所列（一）至（五）項內容在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主對業(yè)主身份、人數或者入住面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知復核結果。
第二十三條 下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：
?。ㄒ唬┻x舉業(yè)主委員會(huì )，更換業(yè)主委員會(huì )成員；
?。ǘ┲贫?、修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
?。ㄋ模└淖兒统蜂N(xiāo)業(yè)主委員會(huì )的不適當決定；
?。ㄎ澹┮婪Q定專(zhuān)項維修資金的籌集、使用和管理事項；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料到自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)備案：
?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況；
?。ǘI(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約；
?。ㄈI(yè)主委員會(huì )委員名單和業(yè)主大會(huì )決定的其他重大事項；
?。ㄋ模┓?、法規規定的其他資料。
自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起5個(gè)工作日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)設賬戶(hù)。
業(yè)主委員會(huì )任期內備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內將變更內容書(shū)面報告備案部門(mén)。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的監督和咨詢(xún)。
第四章 老舊住宅區整治及棚戶(hù)區、沉陷區項目管理
第二十六條 本條例實(shí)施前，已建成的住宅區內的專(zhuān)業(yè)公共服務(wù)配套設施不完善或者不能達到各專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范要求的，由市、自治縣、區人民政府制定計劃逐年改造，依法委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行施工，改造所需費用由各級財政承擔。經(jīng)依法驗收合格后由各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收產(chǎn)權，并負責日常管理和維修。
第二十七條 舊住宅區（含棄管房屋）整治改造后，具備專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理條件的，可依據本條例的有關(guān)規定成立業(yè)主大會(huì )，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)；不具備專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理條件的，由街道辦事處或鄉（鎮）人民政府組織社區居委會(huì )、原房屋管理單位及業(yè)主委員會(huì )共同組建物業(yè)服務(wù)站（所），實(shí)行自助式物業(yè)管理；或者由自治縣、區人民政府委托具有資質(zhì)的房屋管理單位納入房產(chǎn)管理。
物業(yè)服務(wù)站（所）是經(jīng)工商行政部門(mén)注冊，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的獨立法人機構。
第二十八條 自助式物業(yè)服務(wù)的內容包括：
?。ㄒ唬ψ≌瑓^物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行日常維修養護；
?。ǘ┳≌瑓^內共用部位、相關(guān)場(chǎng)地的衛生保潔，綠化設施等的管護；
?。ㄈ┚S護本區域內的公共秩序。
第二十九條 實(shí)行自助式物業(yè)管理的舊住宅區，符合規劃的可由市、自治縣、區人民政府投資建設物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房，規劃建設部門(mén)應當予以支持。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
第三十條 棚戶(hù)區、沉陷區改造新建住宅小區或組團，應當實(shí)行專(zhuān)業(yè)化或自助式物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可由自治縣、區人民政府委托具有資質(zhì)的房屋管理單位暫時(shí)納入房產(chǎn)管理。
棚戶(hù)區、沉陷區改造新建住宅小區或組團的開(kāi)發(fā)建設單位，應當按照本條例第七條規定建設物業(yè)管理用房。
棚戶(hù)區、沉陷區改造項目建設工程配套設施不健全，使用功能不完善，工程質(zhì)量遺留問(wèn)題由原開(kāi)發(fā)建設單位負責完善后，移交給管理單位。
第三十一條 其他管理人受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，在物業(yè)管理區域內從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方的權利與義務(wù)。
其他管理人從事物業(yè)管理活動(dòng)的，參照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)規定執行。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第三十二條 一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)，不得以轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；從事物業(yè)管理的人員應當按照法律法規規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應當向自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)辦理登記備案。
自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理并建立誠信檔案。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )成立后30日內，應當與業(yè)主大會(huì )通過(guò)招投標或者協(xié)議選聘的具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當約定下列主要內容：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)項目及其內容、服務(wù)標準；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)費用的標準、收取辦法及計費方式；
?。ㄈ╇p方權利義務(wù)；
?。ㄋ模┻`約責任；
?。ㄎ澹┖贤谙?；
?。┖贤瑺幾h及糾紛解決的辦法；
?。ㄆ撸┢渌麘斣诤贤屑s定的事項。
物業(yè)服務(wù)項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養護管理、車(chē)輛停放管理等。具體項目和服務(wù)標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格按照合同約定，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)60日前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定是否續聘。
業(yè)主大會(huì )決定不再續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當書(shū)面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并到所在地自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
第三十五條 下列項目，經(jīng)自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人：
?。ㄒ唬┩稑私刂怪?，投標人少于3個(gè)的；
?。ǘ┙ㄖ娣e在5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)）以?xún)鹊亩鄬幼≌飿I(yè)；
?。ㄈ┙ㄖ娣e在3萬(wàn)平方米（含3萬(wàn)）以?xún)鹊母邔幼≌飿I(yè)或者非住宅類(lèi)物業(yè)項目；
?。ㄋ模┡飸?hù)區、沉陷區改造項目或者改造后的老舊住宅區項目、棄管物業(yè)項目；
?。ㄎ澹┦?、自治縣、區人民政府規定的其他項目。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目時(shí)，應當向自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)交納物業(yè)服務(wù)保證金。保證金數額為物業(yè)服務(wù)項目三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)合同的，應當承擔違約責任，交納的物業(yè)服務(wù)保證金作為該物業(yè)管理項目過(guò)渡時(shí)期物業(yè)管理費用的保證。
《物業(yè)服務(wù)保證金管理辦法》由市人民政府另行制定。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則確定。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費標準，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。無(wú)正當理由逾期交費的，應當按物業(yè)服務(wù)合同約定交納滯納金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第三十八條 城市低保戶(hù)及低保邊緣戶(hù)家庭物業(yè)服務(wù)費，按有關(guān)規定標準核減。核減數額報自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)核準后，由市、自治縣財政部門(mén)在住房保障資金專(zhuān)戶(hù)中列支。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式和收費標準等有關(guān)事項。
第四十條 自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)應當制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目的應急預案，實(shí)行預警預報制度。
一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應當將解除合同的時(shí)間、原因書(shū)面告知合同另一方和街道辦事處或鄉鎮人民政府，并到物業(yè)所在地自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)備案后，在物業(yè)管理區域內公告。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規定履行退出程序后，應當在合同終止之日起10日內，將本條例第十六條、第十七條規定的資料和資產(chǎn)移交給業(yè)主委員會(huì )。
新聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將相關(guān)資料和資產(chǎn)進(jìn)行移交。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第四十二條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
?。ㄒ唬┎鸶姆课葜黧w結構和承重結構，私開(kāi)門(mén)窗、擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，在室內下挖地面擴大房屋使用空間，擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途；
?。ǘ┥米源罱ㄅ飶B或插建其他建筑物、構筑物；
?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
?。ㄋ模┣终?、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)共用部位共用設施設備；
?。ㄎ澹┣终纪ǖ?、綠地，毀壞綠化和園藝雕塑品，亂設攤點(diǎn)、商亭、露天燒烤；
?。┰诮ㄖ?、構筑物上隨意懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，隨意傾倒垃圾、雜物；
?。ㄆ撸┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，組織賭博和迷信活動(dòng)，飼養動(dòng)物干擾他人正常生活；
?。ò耍┡欧庞卸?、有害物質(zhì)，排放超過(guò)規定標準噪音；
?。ň牛┓?、法規及管理規約禁止的其他行為。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施，應當遵守管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。施工前應當征得相鄰關(guān)系人同意，施工中相鄰關(guān)系人應當提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責任人應當給予補償。
利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。
第四十四條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記備案；按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理相關(guān)手續。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動(dòng)提供服務(wù)或者按照規劃設計要求給予指導，不得有壟斷裝修市場(chǎng)和亂收費行為。
第四十五條 業(yè)主在裝修房屋時(shí)，應當預留維修空間，不得將共用上下水管網(wǎng)、供暖、燃氣、供電等共用設施進(jìn)行全封閉裝修；未預留維修空間的，維修時(shí)造成的損失由裝修人自行承擔；任何單位和個(gè)人不得阻礙維修。
第四十六條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫不得改變用途。
車(chē)庫、車(chē)位在優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意可以臨時(shí)租賃給物業(yè)管理區域外的單位或個(gè)人。
第四十七條占用物業(yè)管理區域內公共部位或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，其車(chē)位設置、管理、收費等事項由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定組織實(shí)施并向業(yè)主公示。場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
在物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛，應當服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
違反前款規定的，由公安機關(guān)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門(mén)予以查處。
第四十八條 開(kāi)發(fā)建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任，物業(yè)保修期自竣工驗收合格之日起算起。
物業(yè)保修期滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的管理、養護、維修由業(yè)主負責；共有部分的維修、保養由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。
業(yè)主對專(zhuān)有部分進(jìn)行管理、養護、維修時(shí)，應當避免給相鄰物業(yè)造成損害。
第四十九條 供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法承擔物業(yè)管理區域內相
關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修物業(yè)設施、設備需要相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位配合時(shí)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當予以配合。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當經(jīng)自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)同意并及時(shí)恢復原狀。
第五十條 物業(yè)管理區域內的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)清掃，集中到垃圾站（點(diǎn)），由自治縣、區環(huán)衛部門(mén)納入計劃，負責清運至垃圾排放場(chǎng)；開(kāi)發(fā)建設時(shí)期產(chǎn)生的建筑垃圾由開(kāi)發(fā)建設單位負責清運；業(yè)主裝修垃圾由業(yè)主自行清運或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)有償清運。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備不得擅自改變用途，出現故障或損壞時(shí)，責任人應當及時(shí)維修，相關(guān)業(yè)主應當給予配合。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶(hù)外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按業(yè)主大會(huì )的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，未能采取措施及時(shí)搶修損壞的物業(yè)共用部位、設施設備，造成業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應當承擔賠償責任。
第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)，或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續前，應當將首期專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》由市政府另行制定。
第五十三條 業(yè)主可以在管理規約中約定，物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)或者屬專(zhuān)項維修資金使用范圍內的物業(yè)，發(fā)生下列情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，所需費用經(jīng)市、自治縣物業(yè)行政主管部門(mén)核定后在專(zhuān)項維修資金中予以支付：
?。ㄒ唬┪菝娣浪畵p壞造成滲漏的；
?。ǘ╇娞?、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；
?。ㄈ求w外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；
?。ㄋ模?zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
?。ㄎ澹┢渌＜肮舶踩臀飿I(yè)使用功能的緊急情況。
第五十四條 物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移時(shí)，專(zhuān)項維修資金隨之轉移，業(yè)主應當及時(shí)辦理更名過(guò)戶(hù)手續，并結清物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用。
第五十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調解委員會(huì )調解或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
對本物業(yè)管理區域內違反規劃、治安、環(huán)保、綠化等法律、法規和本條例規定的行為，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行勸阻；業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)或其他有關(guān)行政管理部門(mén)進(jìn)行舉報，相關(guān)部門(mén)應當調查核實(shí)，依法予以處理；對署名舉報的，應當將處理結果書(shū)面告知當事人。
第七章 法律責任
第五十六條 開(kāi)發(fā)建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
?。ㄒ唬┪窗凑找幎ㄅ涮捉ㄔO物業(yè)管理用房或未在規定時(shí)間內向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；
?。ǘ┪丛谝幎〞r(shí)間內向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄈ┪匆婪ㄍㄟ^(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，并可處10萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄋ模┥米蕴幏忠婪▽儆跇I(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，責令恢復原狀，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列行為之一的，由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：
?。ㄒ唬┪丛谝幎〞r(shí)間內移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；
?。ǘ⑷课飿I(yè)管理項目一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；
?。ㄈ┥米猿鍪畚飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的物業(yè)管理用房、停車(chē)庫等公共服務(wù)配套設施或擅自改變其用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；
?。ㄋ模┏劫Y質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；
?。ㄎ澹┪慈〉觅Y質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；
?。┮云垓_手段取得資質(zhì)證書(shū)的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；
?。ㄆ撸┢赣梦慈〉梦飿I(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
?。ò耍┺D讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，給予警告，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第五十八條 違反本條例規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由市、自治縣物業(yè)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，并可處挪用數額2倍以下罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第五十九條 違反本條例第四十二條規定的，依照下列規定予以處罰；給他人造成損失的，依法予以賠償：
?。ㄒ唬┎鸶姆课葜黧w結構和承重結構，私開(kāi)門(mén)窗、擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，擅自改變房屋、公共建筑和公用設施使用用途的，由市物業(yè)行政主管部門(mén)責令恢復原狀，并可處5000元以上3萬(wàn)元以下罰款；情節嚴重，經(jīng)鑒定危及房屋安全的，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
?。ǘ┥米源罱ńㄖ?、構筑物，在室內下挖地面擴大房屋使用空間的，由市、自治縣、區人民政府責成相關(guān)部門(mén)責令改正，逾期不改正的，強制拆除，并可處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)責令恢復原狀，并對個(gè)人處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款；對單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)責令改正，沒(méi)收違法所得，并對個(gè)人處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款；對單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
?。ㄎ澹┣终纪ǖ?、綠地，毀壞綠化和園藝雕塑品，亂設攤點(diǎn)、商亭、露天燒烤的由自治縣、區物業(yè)行政主管部門(mén)責令改正，并可處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
違反第四十二條第一項、第二項規定，未經(jīng)相關(guān)部門(mén)處理或拒不接受處理的，在物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí)登記機關(guān)不予辦理產(chǎn)權變更登記。
第六十條 開(kāi)發(fā)建設單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設行政主管部門(mén)責令改正；逾期不改正的，依法予以行政處罰。開(kāi)發(fā)建設單位對在保修期內因質(zhì)量缺陷造成的損失依法承擔賠償責任。
第六十一條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì )應當進(jìn)行督促，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依照合同約定申請仲裁機構進(jìn)行仲裁或向人民法院起訴；業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照合同約定申請仲裁機構進(jìn)行仲裁或向人民法院起訴。
第六十二條 當事人對相關(guān)行政主管部門(mén)的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟；逾期不申請復議或者不訴訟，又不履行行政處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執行。
第六十三條 相關(guān)行政主管部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第六十四條本條例自公布之日起施行。