6月23日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規定》的若干意見(jiàn)。該《意見(jiàn)》自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。
《意見(jiàn)》表示，在新建物業(yè)管理區域的核定方面，對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設用地，在住宅建設工程設計時(shí)，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。規劃資源管理部門(mén)在土地出讓環(huán)節和建設工程設計方案審查環(huán)節征求房屋行政管理部門(mén)意見(jiàn)時(shí)，區房屋行政管理部門(mén)應當對建設項目的物業(yè)管理區域劃分提出具體意見(jiàn)。
建設單位在首次申請辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當向物業(yè)項目所在地的區房屋行政管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請，并提交所需資料。
《意見(jiàn)》表示，物業(yè)管理區域核定后，業(yè)主可以根據物業(yè)管理的需要申請進(jìn)行調整，調整需滿(mǎn)足相關(guān)條件，并提交所需資料。
物業(yè)管理區域的統一管理方面，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，一個(gè)物業(yè)管理區域應當由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區域內的非住宅物業(yè)、配套建設的停車(chē)位等不得與住宅物業(yè)管理區域內的其他部分分割管理。
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的建設項目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區域為范圍。先期開(kāi)發(fā)區域內銷(xiāo)售并交付使用的物業(yè)符合《規定》第十三條規定條件的，應當成立業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )可就整個(gè)物業(yè)管理區域的物業(yè)管理事項作出決定。及對業(yè)主大會(huì )籌備組、換屆改選小組中各方代表的產(chǎn)生及運行規則做出規定。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當委托有資質(zhì)的中介機構對專(zhuān)項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況進(jìn)行年度財務(wù)審計。上一年度的年度財務(wù)審計應當在每年6月底前完成。
建設單位應按照規定，向物業(yè)項目所在地相關(guān)機構進(jìn)行資料備案。
建設單位在辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區域，建設單位應當按照整個(gè)物業(yè)管理區域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區域內一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。
建設單位在申請物業(yè)交付使用前，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設施設備進(jìn)行查驗，并按照《規定》第五十四條的規定簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。
建設單位所有的機動(dòng)車(chē)停車(chē)位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會(huì )成立前，收費標準不得擅自調整。
《意見(jiàn)》表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向受托管理服務(wù)的住宅物業(yè)管理區域委派一名項目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區域物業(yè)管理服務(wù)的負責人。項目經(jīng)理應當具備相應的物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理能力，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或者勞務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。住宅物業(yè)管理區域已組建業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內容、物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調整物業(yè)服務(wù)收費標準前，應當委托第三方評估機構進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估，或者委托有資質(zhì)的中介機構對前12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費用收支情況進(jìn)行審計。
公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì )成立前，公共收益由物業(yè)項目所在地的區房屋管理部門(mén)代為管理。業(yè)主大會(huì )成立并開(kāi)設賬戶(hù)后，區房屋管理部門(mén)應當將代為管理的公共收益本息一次性劃轉至業(yè)主大會(huì )賬戶(hù)。
業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業(yè)。住宅物業(yè)管理區域內房屋外墻的清潔，由業(yè)主負責。
住宅小區內水、電、氣分戶(hù)計量表和表前的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任及相關(guān)費用，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔；分戶(hù)計量表后的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任及相關(guān)費用，由業(yè)主承擔。
《意見(jiàn)》表示，物業(yè)出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照國家和本市的相關(guān)規定交納其應交的專(zhuān)項維修資金，同時(shí)，墊付尚未銷(xiāo)售物業(yè)部分的應由物業(yè)買(mǎi)受人交納的專(zhuān)項維修資金。
此外，市房屋行政管理部門(mén)應當建立健全全市統一的物業(yè)管理監管與服務(wù)信息平臺，將物業(yè)管理監管與服務(wù)的相關(guān)信息在平臺上予以公布。