中房報記者 唐珊珊 | 北京報道
2020年，一場(chǎng)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，將物業(yè)管理行業(yè)推到了第一線(xiàn)，幾乎一夜之間，千萬(wàn)物業(yè)人吹響了“集結號”，為社區筑起最堅固的防線(xiàn)。
“我們也沒(méi)想到，央視《經(jīng)濟半小時(shí)》欄目會(huì )專(zhuān)門(mén)為物業(yè)管理行業(yè)做一期節目，播出紀錄片《物業(yè)英雄》，這也是主流媒體首次提出‘物業(yè)英雄’這個(gè)稱(chēng)呼，這是社會(huì )對我們物業(yè)管理行業(yè)的認可?！?中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)沈建忠在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。在他看來(lái)，這次物業(yè)人所取得的成績(jì)，其背后是物業(yè)管理行業(yè)多年來(lái)開(kāi)展轉型升級，推進(jìn)信息化、數字化、智能化、科技化發(fā)展的結果。
這位當年媒體口中的樓市行政化調控“執行主官”，在住房和城鄉建設部房地產(chǎn)司工作35年，曾見(jiàn)證了深圳第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誕生，也見(jiàn)證了物業(yè)管理行業(yè)近四十年的發(fā)展歷程。他認為，盡管物業(yè)管理行業(yè)近幾年發(fā)展迅速，成績(jì)斐然，但是依然存在一些制約行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。面對未來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展任重道遠。
取得價(jià)值共識，完善市場(chǎng)機制
“業(yè)主對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升的要求和物業(yè)服務(wù)成本上升形成的巨大矛盾，是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要難題?！鄙蚪ㄖ冶硎?，在他看來(lái)，在物業(yè)費的制約下，現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在原有服務(wù)基礎上提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)難以為繼。
對此，他舉了一個(gè)老舊小區停車(chē)管理的例子。北京衛視《向前一步》欄目曾播出了一期關(guān)于老舊小區停車(chē)費的節目。節目中報道的小區由于早期的規劃設計問(wèn)題，停車(chē)一直缺乏規范化管理，居民停車(chē)靠自主占位，有的甚至設置地鎖。為了改變這種狀況，街道居委會(huì )曾嘗試引進(jìn)一家停車(chē)管理公司，對小區停車(chē)位改造升級，實(shí)施規范化管理，但這一舉措需要收取基本的停車(chē)費用，以保證正常運轉，但很多業(yè)主持反對意見(jiàn)，如果協(xié)調不下來(lái)，停車(chē)服務(wù)很難維持下去，物業(yè)服務(wù)的提升也往往遇到同樣的問(wèn)題。
在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費調整機制像一座難以撼動(dòng)的冰山。在一些小區，物業(yè)服務(wù)費市場(chǎng)化定價(jià)，居民能享受較好的物業(yè)服務(wù)，但更多小區的物業(yè)服務(wù)費幾年甚至十幾年調不了，而人力資源成本卻一直在增加，這些基礎問(wèn)題成為物業(yè)管理行業(yè)轉型升級的阻礙。
優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)和普通物業(yè)服務(wù)的區別實(shí)際上受物業(yè)費的制約，在相當一部分人的概念里，覺(jué)得對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意拒繳物業(yè)費理所當然，這就導致大部分物業(yè)服務(wù)只能停留在普通層面。目前國內普通住宅物業(yè)費平均價(jià)格在2元/平方米左右，一些老舊小區物業(yè)費甚至只有幾毛錢(qián)。各地在物業(yè)管理政策調整中已經(jīng)涉及這些問(wèn)題，例如今年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》實(shí)施，物業(yè)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)備受關(guān)注。
“這背后的根本原因是在服務(wù)價(jià)值上沒(méi)有形成共識?！痹谏蚪ㄖ铱磥?lái)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)可以為資產(chǎn)帶來(lái)溢價(jià)，真正受益的是社會(huì )和業(yè)主。一些實(shí)例證明，在二手房市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)好的小區房產(chǎn)成交單價(jià)會(huì )比周邊項目平均高2000元以上，所以，物業(yè)費不是越低越好，它應該是一個(gè)全生命周期價(jià)值概念，質(zhì)價(jià)相符才是普適性的規律。
但目前社會(huì )對專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)價(jià)值和物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)地位的認識和接納程度不高，因此在市場(chǎng)化進(jìn)程中，低價(jià)格往往更具有競爭優(yōu)勢，市場(chǎng)也因此出現劣幣驅逐良幣的現象。對此，沈建忠認為，單純的價(jià)格競爭真正受到傷害的是業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)，也只會(huì )給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)不利影響，因為不動(dòng)產(chǎn)得不到有效的管護，特別是隱蔽的設備設施維護，是以縮短房屋的使用壽命為代價(jià)的。只有聯(lián)合各界力量共同推動(dòng)社會(huì )對全生命周期物業(yè)服務(wù)價(jià)值的共識，建立起公開(kāi)、公正、公平的競爭機制，通過(guò)健全的誠信體系，實(shí)現行業(yè)優(yōu)勝劣汰，才能為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展打開(kāi)全面升級的通道。
推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向現代服務(wù)業(yè)轉型
“我國已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家的行列，人民需求也變得更多元化，只有向現代化服務(wù)業(yè)轉型才有出路?！鄙蚪ㄖ冶硎?。他認為：物業(yè)管理行業(yè)向現代服務(wù)業(yè)轉型的標志主要體現在產(chǎn)業(yè)集中度、智能科技、商業(yè)模式創(chuàng )新和專(zhuān)業(yè)化等方面。
從產(chǎn)業(yè)集中度來(lái)看，首先要符合“二八定律”，即20%的骨干企業(yè)，掌握80%的產(chǎn)業(yè)資源。只有產(chǎn)業(yè)集中度提高，企業(yè)才有可能做到平臺化、智能化、科技化，才能有效提升服務(wù)效率、服務(wù)水平，只有規?；б?，企業(yè)才能騰出身手日后實(shí)現精細化。
但目前國內已有近23萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且每年以20%——30%的數量增長(cháng)。對于這種現狀，沈建忠指出：這不是行業(yè)理想的發(fā)展趨勢，目前行業(yè)大部分企業(yè)還是小而全，在低水平競爭，未來(lái)一定是企業(yè)品牌建設和核心競爭力的競爭，因此物業(yè)管理行業(yè)需要培育一批領(lǐng)軍骨干企業(yè)，以開(kāi)放、平和的心態(tài)對待正在發(fā)生的兼并、重組，要鼓勵、支持、引導資本的介入，推動(dòng)行業(yè)集中度的提升。
同時(shí)，他認為，產(chǎn)業(yè)的高度集中化并不意味著(zhù)中小企業(yè)沒(méi)有生存空間，失去價(jià)值，中小企業(yè)可以通過(guò)走專(zhuān)業(yè)化道路，做專(zhuān)、做精，實(shí)現小而美、小而專(zhuān)，實(shí)現自身價(jià)值，在多元化的誘惑面前，中小企業(yè)要保持一顆平常心，根據企業(yè)的自身條件有所為，有所不為。
在行業(yè)智能化科技化方面，他提出行業(yè)應該充分調動(dòng)起資源共享理念，企業(yè)不一定要全部自己做研發(fā)，而是要分享現代科技成果，懂得資源整合，用共享經(jīng)濟理念，加上協(xié)調發(fā)展的理念，通過(guò)整合資源來(lái)壯大規模?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的成長(cháng)邏輯不是取決于你擁有多少資源，而是取決于你能整合多少資源。資源也不一定需要用錢(qián)去買(mǎi)，可以用商業(yè)創(chuàng )新模式進(jìn)行整合。
在商業(yè)模式創(chuàng )新方面，他認為，創(chuàng )新商業(yè)模式應抱有開(kāi)放和敬畏的心態(tài)。商業(yè)模式創(chuàng )新的難點(diǎn)是要在動(dòng)態(tài)狀態(tài)下平衡好各方利益的關(guān)系、內外部的關(guān)系，要把資源、技術(shù)、人力、資本、市場(chǎng)的需求有效整合，形成生態(tài)圈、生態(tài)系統。在這一過(guò)程中，競爭要素、增長(cháng)邏輯的任何變化，都會(huì )要求生態(tài)圈內的要素重新組合達到新的平衡。如何讓企業(yè)在賺到錢(qián)的同時(shí)，給競爭對手、合作伙伴、服務(wù)對象創(chuàng )造價(jià)值，這就需要企業(yè)不斷創(chuàng )新商業(yè)模式。
對于如何推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向現代服務(wù)業(yè)轉型，沈建忠認為有兩點(diǎn)需要把握，一是推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的法治化，二是爭取產(chǎn)業(yè)化政策支持。
讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單，更有價(jià)值
對于近幾年在行業(yè)中被較多提及的增值服務(wù)概念，沈建忠認為社會(huì )上可能對此存在誤解。他表示：“很多人認為增值服務(wù)只是單純?yōu)榱似髽I(yè)提升利潤率而提供的服務(wù)，但實(shí)際上增值服務(wù)是通過(guò)物業(yè)服務(wù)為業(yè)主提高物業(yè)價(jià)值，讓業(yè)主獲得更多的價(jià)值回報，讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單，更有價(jià)值?！?/span>
對此，他舉了一個(gè)蘋(píng)果手機的例子，很多人喜歡買(mǎi)蘋(píng)果手機，是因為蘋(píng)果手機的體驗超出人們的預期。新穎的引導消費理念讓果粉們進(jìn)入全新的消費領(lǐng)域，感到物所超值。讓他感到欣慰的是，國內一些龍頭企業(yè)已經(jīng)嘗試按照幸福社區來(lái)打造整個(gè)服務(wù)體系，提供的很多服務(wù)可能消費者還沒(méi)有意識到，例如彩生活等一些平臺的很多增值服務(wù)，這些服務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)整合、專(zhuān)業(yè)公司來(lái)提供。再如碧桂園服務(wù)等公司正在打造的管家體系，就像私人醫生一樣，管家對業(yè)主家庭生活方方面面都能夠提供專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和服務(wù)。
扎實(shí)做好服務(wù)是根本
這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的“戰疫”，不僅讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、街道社區建立起前所未有的緊密聯(lián)系，也讓物業(yè)股在整體下行的資本市場(chǎng)走出一番逆市上漲的行情。
據記者統計，截至2020年6月22日，A+H股26家物業(yè)股2020年以來(lái)算術(shù)平均的區間漲幅達52%，加權平均漲幅達101%。繼頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)上漲后，二線(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)近期受捧，其中，銀城生活服務(wù)年初至今漲182.7%、永升生活服務(wù)年初至今漲141%，而同期恒生指數累計下跌13%。
“在這樣一個(gè)經(jīng)濟形勢下，資本市場(chǎng)還能對這個(gè)行業(yè)上市企業(yè)價(jià)值予以充分肯定，這也說(shuō)明我們的付出是值得的?！鄙蚪ㄖ冶硎?，“過(guò)去的一年，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助上市資金和平臺優(yōu)勢，進(jìn)行了多業(yè)態(tài)規模擴張和多元化服務(wù)布局，正在實(shí)現由資本驅動(dòng)的外延式增長(cháng)到市場(chǎng)主導的內生式發(fā)展的轉化，進(jìn)一步鞏固和擴大市場(chǎng)占有率。這些企業(yè)在運營(yíng)模式、盈利能力、創(chuàng )新能力、發(fā)展方向等方面的表現給行業(yè)帶來(lái)了巨大信心，他們在引領(lǐng)行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中也扮演著(zhù)越來(lái)越重要的角色。也是資本能認同物業(yè)服務(wù)價(jià)值的原因之一”。
但他同時(shí)也提出，盡管在資本的推動(dòng)下，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率普遍走高，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，扎實(shí)做好服務(wù)是根本，只有打下堅實(shí)的基礎，才能實(shí)現企業(yè)規?；l(fā)展，物業(yè)服務(wù)價(jià)值形成共識才能有堅實(shí)的基礎。