文/安世錦（作者系北京市住建委物業(yè)管理處二級調研員、中國人民大學(xué)管理學(xué)博士、《北京市物業(yè)管理條例》執筆起草人）
為構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，建設和諧宜居社區，規范物業(yè)管理，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，北京市研究制定了《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），經(jīng)市人大3月27日審議通過(guò)，于5月1日正式實(shí)施。做好物業(yè)管理是構建首都城市治理體系的重要基礎工作，涉及千家萬(wàn)戶(hù)，社會(huì )各界和廣大人民群眾都非常關(guān)心。
《條例》共八章一百零四條，分為總則，物業(yè)管理區域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護，法律責任和附則。
NO.1當前物業(yè)管理行業(yè)基本情況
自《北京市居住小區管理辦法》出臺至今，25年來(lái)，本市物業(yè)管理發(fā)生了翻天覆地的變化，企業(yè)數量不斷增多，從業(yè)人員隊伍不斷壯大，實(shí)施物業(yè)管理的規模擴大，管理的類(lèi)型更加多樣化，基本囊括了所有業(yè)態(tài)。從早期的住宅小區為主擴展延伸到寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、醫院、學(xué)校、工業(yè)廠(chǎng)房、航站樓、博物館等。截至2019年底，本市實(shí)施物業(yè)管理的項目7000多個(gè)，總建筑面積近7億平方米。物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家，成立業(yè)主大會(huì )的小區達1200多個(gè)。
除了數量、規模的擴大外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外在形象、內在品質(zhì)也在發(fā)生著(zhù)積極變化，總體處于轉型升級中，呈現出一些新的趨勢和特點(diǎn)。一是企業(yè)運營(yíng)由傳統的勞動(dòng)密集型和粗放型模式向精細化、集約化、智能化模式轉變；二是行業(yè)在清潔、綠化、秩序維護、設備維護等基本服務(wù)的基礎上，向居家養老、家政服務(wù)、房屋租賃、電子商務(wù)等個(gè)性化需求延伸，行業(yè)呈現多元化發(fā)展態(tài)勢；三是保安、保潔、綠化等專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)非常普遍，物業(yè)管理向更加細分的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì )化發(fā)展；四是近年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和管理面積均達到兩位數的增長(cháng)，邁入高速發(fā)展的快車(chē)道。同時(shí)，影響力日益擴大，行業(yè)發(fā)展前景可期。
同時(shí)，新常態(tài)經(jīng)濟下對物業(yè)管理有新的要求，新常態(tài)經(jīng)濟是惠民生使人民幸福的經(jīng)濟，新時(shí)代人民對美好生活的向往更加強烈。物業(yè)管理與居民生活幸福與否休戚相關(guān)，加強物業(yè)管理提升居民幸福指數已經(jīng)形成基本共識。2017年6月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》在著(zhù)力補齊城鄉社區治理短板中明確提出改進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)管理，建立多方議事協(xié)調機制。2019年5月，中共中央辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加強和改進(jìn)城市基層黨的建設工作的意見(jiàn)》中明確要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )中建立黨組織，延伸黨的工作手臂。
所以，現在的物業(yè)管理已不僅僅是提供基礎性服務(wù)，而是被賦予了新的內涵，是城市管理的重要構成，更是基層治理的重要抓手，社會(huì )價(jià)值凸顯，甚至關(guān)系黨建引領(lǐng)基層治理的大局。
NO.2《條例》的主要內容
本次物業(yè)管理立法以黨建引領(lǐng)基層治理為主線(xiàn)，推動(dòng)物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會(huì )治理轉變。堅持問(wèn)題導向，聚焦業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )規范運作、物業(yè)服務(wù)人監管、專(zhuān)項維修資金續籌、專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)維修養護責任、違法違規居住行為等焦點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，積極尋求破解路徑，努力解決事關(guān)民生的“關(guān)鍵小事”?！稐l例》立足本市特點(diǎn)，總結基層經(jīng)驗，創(chuàng )新管理方式，推動(dòng)形成具有北京特色的物業(yè)管理新制度體系。
1.加強黨建引領(lǐng)，構建黨建引領(lǐng)社區治理下的物業(yè)管理新體制和新模式。
當前，物業(yè)管理與社區治理結合不夠緊密，業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區黨組織沒(méi)有建立有效的聯(lián)系機制，黨建引領(lǐng)作用尚未得以充分發(fā)揮?！稐l例》加強黨建引領(lǐng)基層治理，將物業(yè)管理納入社區治理，推動(dòng)“街鄉吹哨、部門(mén)報到”改革向社區治理深化?！稐l例》明確構建黨建引領(lǐng)社區治理框架下的物業(yè)管理體系，明確建立健全社區黨組織領(lǐng)導下居（村）委會(huì )、業(yè)委會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構。推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織，鼓勵黨員通過(guò)法定程序擔任業(yè)委會(huì )委員。加強社區黨組織對業(yè)委會(huì )委員候選人的把關(guān)。
2.賦權街道，夯實(shí)街道職能，健全物業(yè)管理體制。
《條例》落實(shí)街道工作會(huì )議精神和“吹哨報到”機制的要求，賦予街道更加詳實(shí)具體的管理職權。將原由行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)承擔的部分行政處罰權和對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主組織承擔的監督指導權下放街道。在業(yè)主組織的成立、備案以及換屆等環(huán)節明確了街道的具體監督指導方式，具有很強的操作性。同時(shí)，加強了街道對業(yè)委會(huì )會(huì )議、印章、成員資格等方面的重點(diǎn)監督。
3.分類(lèi)管理，創(chuàng )新管理方式，逐步推動(dòng)管理的全覆蓋。
針對商品房、保障房、房改售房、失管老舊小區等物業(yè)類(lèi)型不同、問(wèn)題多樣的現狀，《條例》結合小區具體情況，實(shí)行分類(lèi)指導、差別化管理，逐步推動(dòng)管理的全覆蓋?！稐l例》充分尊重業(yè)主選擇，滿(mǎn)足業(yè)主多樣化需求，業(yè)主共同決定后可以對房屋及配套設施設備的維修養護采取委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位、其他管理人或自行管理等四種方式。在不具備成立業(yè)主大會(huì )條件等情形下，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建物業(yè)管理委員會(huì )。
4.完善市場(chǎng)規則，確保市場(chǎng)主體遵守權責一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的行為準則。
市場(chǎng)化是物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)特征?！稐l例》充分考慮了物業(yè)管理的市場(chǎng)屬性，明確規定要建立權責一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場(chǎng)秩序?！稐l例》規定物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整。行業(yè)主管部門(mén)發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單，行業(yè)協(xié)會(huì )監測和發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時(shí)可以參考。
5.規范業(yè)主大會(huì )的成立與業(yè)委會(huì )的運作，保障廣大業(yè)主的合法權益。
《條例》推動(dòng)業(yè)主大會(huì )的成立，加強對業(yè)委會(huì )的指導監督，重點(diǎn)解決“啟動(dòng)難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”五大難題?！稐l例》保持了《北京市物業(yè)管理辦法》業(yè)主大會(huì )成立的低門(mén)檻，新增了居（村）委會(huì )可以組織業(yè)主申請成立業(yè)主大會(huì )，拓寬了申請的渠道，充實(shí)了推動(dòng)的力量?！稐l例》加強對業(yè)委會(huì )日常運作、資格罷免、換屆等全流程的監督。
6.加強行業(yè)監管，建立履約考評機制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升。
《條例》建立項目負責人報到制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須遵守的九項規定。根據物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分類(lèi)監管，建立激勵和懲戒制度。明確突發(fā)事件應對期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任。
7.加強對維修資金和公共收益管理，確保房屋的“養老金”。
隨著(zhù)全市房屋逐步進(jìn)入大中修期，維修資金不足的問(wèn)題日益凸顯?！稐l例》加大維修資金的補建、續籌力度，規定已售公房的業(yè)主轉讓公房前或者已售公房產(chǎn)權人變更的，應當按照屆時(shí)商品房標準補足公房的維修資金。不動(dòng)產(chǎn)轉移登記或者抵押登記時(shí)，應當提供已足額交納的相關(guān)憑證。同時(shí)明確余額不足的，百分之五十以上公共收益優(yōu)先用于補充維修資金。
8.加大處罰力度，讓居住區更加規范有序，建設和諧宜居美麗家園。
《條例》加強了對市場(chǎng)各方主體的全面監管，加大了處罰力度，為《條例》的實(shí)施提供了法制保障?！稐l例》規定街道辦事處、鄉鎮人民政府建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查處理。加強了對業(yè)主和使用人居住行為的監管。對于13種違法違規行為，利害關(guān)系人有權投訴、舉報?！稐l例》規定業(yè)主必須按時(shí)足額交納物業(yè)費。拒不執行人民法院生效法律文書(shū)的，人民法院可以對其作出限制消費令、納入失信被執行人名單。占用、堵塞共用部位或者損壞共用設施設備的，城管執法部門(mén)可對單位處二千元以上二萬(wàn)元以下的罰款，對個(gè)人處二百元以上五百元以下的罰款；物業(yè)服務(wù)人拒不退出的，自規定時(shí)間屆滿(mǎn)次日起處每日一萬(wàn)元的罰款等。同時(shí)，相關(guān)主體受到行政處罰的情況將共享到公共信用信息平臺。行政機關(guān)根據本市關(guān)于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。