5月28日，十三屆全國人大第三次會(huì )議表決通過(guò)的民法典，在現行物權法規定的基礎上，適當降低了業(yè)主共同決定事項的表決要求，并且新增了緊急情況下可通過(guò)特別程序使用維修資金的規定。
業(yè)內人士表示，民法典進(jìn)一步明確了法律程序，降低了相關(guān)門(mén)檻，有利于提高公共維修資金利用率，更及時(shí)地維護業(yè)主的合法權益。
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表決難、耗時(shí)長(cháng)，舊規程序備受爭議
如今，越來(lái)越多的小區已經(jīng)出現老化，一些小區的基礎設施開(kāi)始出現問(wèn)題，諸如墻皮開(kāi)始脫落、電梯老化等，稍有不慎就可能引發(fā)安全事故。但是，這些問(wèn)題往往涉及小區業(yè)主的整體利益，通常需要相關(guān)業(yè)主的表決后方可啟用公共維修資金進(jìn)行解決。而在具體實(shí)踐中，在有限的時(shí)間內，業(yè)主們往往難以達成一致。
此前的物權法規定，公共維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。一般情況下，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或物業(yè)公司等作為主體提出使用建議，業(yè)主大會(huì )或占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)；如果出現應急情況的，則不需要三分之二以上的業(yè)主通過(guò)，由物業(yè)公司提出申請，業(yè)委會(huì )審核同意后，報住建局或房管局備案辦理。
對此，多位業(yè)內人士及小區業(yè)主均表示，符合上述規定的緊急情況通常極少出現，按上述程序，很多小區維修問(wèn)題不僅難解決，而且耗時(shí)很長(cháng)；現實(shí)中，公共維修資金利用率很低。
新規降低使用門(mén)檻
針對近年來(lái)群眾普遍反映業(yè)主大會(huì )成立難、公共維修資金使用難等問(wèn)題，5月28日下午表決通過(guò)的民法典，在現行物權法規定的基礎上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區分所有權制度。
對于公共維修資金使用，民法典進(jìn)一步完善了決策程序，降低通過(guò)這一事項的表決要求，將原草案第七十三條規定的“應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意”修改為“雙過(guò)半數”，比此前物權法規定的“三分之二”比例也有明顯下降。
此外，民法典還增加了一條規定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用維修資金?！?/span>
記者了解到，按照規定，這筆維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分的維修、更新和改造；維修資金的籌集、使用情況也應當公布。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明表示，此前的規定要求較高，實(shí)踐中易造成業(yè)主開(kāi)會(huì )難、議事難、表決難等問(wèn)題，給居民的日常生活帶來(lái)極大不便。民法典將這一事項的表決要求降至面積和人數的“半數”，有利于讓公共維修資金不再“沉睡”。
民委員會(huì )將協(xié)助小區成立自治性組織
除了公共維修資金的問(wèn)題外，業(yè)主委員會(huì )選舉難，也是此前很多小區亟待解決的難題。
對此，民法典出臺了“新辦法”，今后居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。
“在基層實(shí)踐中，沒(méi)有業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主就像一盤(pán)散沙。聘請物業(yè)服務(wù)公司、處理和居民委員會(huì )的關(guān)系以及保護業(yè)主的權益，都很難展開(kāi)?！睋襟w報道，全國人大常委會(huì )委員殷一璀在分組審議草案時(shí)呼吁，除了加強政府指導，還應給設立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )提供更多法律支撐。
對于上述即將施行的新規，北京一物業(yè)公司負責人向記者表示，“這樣進(jìn)一步明確法律程序，降低了相關(guān)門(mén)檻，不僅降低了地方政府的工作難度，物業(yè)公司開(kāi)展工作也變得更加順暢，最重要的是能更及時(shí)地維護業(yè)主的合法權益，從而能有效避免一些不必要的損失?！?/span>