“物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整?！?/strong>《北京市物業(yè)管理條例》簡(jiǎn)單的一句話(huà)，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話(huà)。
專(zhuān)家指出，物業(yè)費多年未變的老小區確實(shí)需要適度“松綁”，但市場(chǎng)定價(jià)、適時(shí)調整不是坐地起價(jià)、單方?jīng)Q定，物業(yè)費調整需與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更需按時(shí)“曬”賬單，證明確需調價(jià)。
為何調？
有小區物業(yè)費30年未變
住宅小區調整物業(yè)費，并非沒(méi)有先例。位于豐臺新村街道的怡?；▓@社區，就曾通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的程序，于2010年和2017年兩次成功上調物業(yè)費。但更多老住宅小區，物業(yè)費多年來(lái)都保持紋絲不動(dòng)。
以建成于1998年的某老舊小區為例，其二手房部分物業(yè)費的價(jià)格是多層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶(hù)約80元的保潔費。“小區全年物業(yè)支出在1400萬(wàn)左右，業(yè)主繳費和補貼費用總計約1000萬(wàn)元，收支差在400萬(wàn)元。”小區物業(yè)負責人告訴記者，人工成本是近年來(lái)上漲最快的部分。
原地踏步的物業(yè)費和不斷上漲的服務(wù)成本，一動(dòng)一靜下，物業(yè)公司鬧虧空，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求，不少糾紛也由此產(chǎn)生。條例提出，相關(guān)主體應當遵守權責一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規則，物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整。
怎么調？
自主定價(jià)前提是與業(yè)主協(xié)商
有業(yè)主擔憂(yōu)，允許適時(shí)調整是否意味著(zhù)物業(yè)公司有了“尚方寶劍”，想調就可調？
“條例所提及的市場(chǎng)調節價(jià)與適時(shí)調整這兩個(gè)詞，并不意味著(zhù)物業(yè)企業(yè)可以強勢的坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受?！被菡\律所律師周勤華告訴北京日報客戶(hù)端記者，市場(chǎng)調節價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競爭形成的價(jià)格。
一方面，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)費確實(shí)具有自主定價(jià)權，但另一方面，這個(gè)定價(jià)并不是單方的，而要受到市場(chǎng)競爭這只無(wú)形之“手”的制約。“你有定價(jià)權，但業(yè)主也有性?xún)r(jià)比最優(yōu)的選擇權，是供需雙方協(xié)商自愿的結果?！?/strong>
至于適時(shí)調整，是指根據當時(shí)的服務(wù)成本與市場(chǎng)供需關(guān)系而進(jìn)行的動(dòng)態(tài)、良性的調整?！坝晒俜綑C構建立實(shí)時(shí)的物業(yè)成本信息保障機制，這次也明確寫(xiě)入條例?！敝芮谌A指出，根據規定，市住建委要發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )要監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則。業(yè)主可以這兩份信息為參考，與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。
怎么做？
物業(yè)公司按時(shí)“曬”賬單
北京物協(xié)秘書(shū)長(cháng)宋寶程也提出，對于實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)項目，物業(yè)公司要有三個(gè)做到：做好物業(yè)服務(wù)的規定動(dòng)作；按時(shí)“曬”賬單；按規定的程序合理調整物業(yè)費。
賬單該怎么“曬”？條例明確，物業(yè)服務(wù)人應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置入如實(shí)、及時(shí)公示的信息中，就包括物業(yè)服務(wù)內容和標準、收費標準和方式；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專(zhuān)項維修資金使用情況。
銳評：
對照物業(yè)新條例，物業(yè)費別再是筆糊涂賬
住宅小區，實(shí)際上就是普通百姓的家園。而物業(yè)公司，其實(shí)就是咱業(yè)主花錢(qián)雇來(lái)的大管家。社區的管理、養護、修繕、規劃，都離不開(kāi)物業(yè)公司的操持。但對于大多數業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)費一年一交，讓交多少交多少，物業(yè)費怎么用的，有沒(méi)有進(jìn)項，一概不知。
在《北京市物業(yè)管理辦法》推出10年后，事關(guān)居民利益的重磅法規《北京市物業(yè)管理條例》將于5月1日起正式施行。在多項突破性的新規定中，針對矛盾多發(fā)的物業(yè)費問(wèn)題，《條例》給出了最新解釋?zhuān)何飿I(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并動(dòng)態(tài)調整；市住建主管部門(mén)應發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和服務(wù)內容；物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時(shí)參考；物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當將公共收益單獨列賬，公共收益歸全體業(yè)主所有。
聘用物業(yè)公司來(lái)“管家”，居民都愿意找性?xún)r(jià)比高的企業(yè)，物業(yè)費自然是業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)。如何判定自己小區的物業(yè)公司收費是否合理，物業(yè)打理小區時(shí)錢(qián)都是怎么花的，今后有章可循，業(yè)主們也就心里有數。
首先，物業(yè)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并動(dòng)態(tài)調整，更加明確了物業(yè)服務(wù)是一種服務(wù)商品，可以在物業(yè)管理市場(chǎng)上按照競爭機制和價(jià)值規律進(jìn)行交換。良性的市場(chǎng)競爭，更能讓業(yè)主享受到“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，也更加符合物業(yè)管理行業(yè)客觀(guān)發(fā)展規律。
當然，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化，并不意味著(zhù)物業(yè)公司可以漫天要價(jià)。大家到超市購物，也知道同一種商品的價(jià)格會(huì )有波動(dòng)，但是，這種波動(dòng)是在合理、合規的范圍之內。市住建主管部門(mén)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的監督和審計能給業(yè)主提供詳實(shí)的參考，小區的物業(yè)公司提供了哪些服務(wù)項目，這些項目如何收費，抗疫一一對照。這樣，聘請適合的物業(yè)公司，了解應該得到的服務(wù)，維護自身的權益，業(yè)主們的思路會(huì )更明確，實(shí)操起來(lái)也明明白白。
值得關(guān)注的是，新的物業(yè)管理條例還指出，物業(yè)利用社區公共部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應將公共收益單獨列賬，收入歸全體業(yè)主所有。這樣一來(lái)，小區沒(méi)的商鋪、娛樂(lè )健身場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)等的租金和盈利，也就成了明白賬。這些錢(qián)應該如何分配，業(yè)主們也就有了發(fā)言權。
如今，信息技術(shù)也為業(yè)主了解自己的社區管理提供了便利。現有收費標準、服務(wù)項目、物業(yè)費的使用情況、公共收益的支出，物業(yè)公司都應該及時(shí)在業(yè)主APP或者微信群里公告，方便業(yè)主及時(shí)“查賬”。
合理的法規、嚴格的監管審計、對等及時(shí)的信息溝通，能讓物業(yè)與業(yè)主更加明悉各自的責、權、利，從而在合作過(guò)程中，減少糾紛，共同建設和諧家園，業(yè)主安居，物業(yè)樂(lè )業(yè)。